Mietkaution zurück bekommen: So klappt die Rückzahlung nach dem Auszug

Nach einem Wohnungswechsel möchten Mieter verständlicherweise ihre Mietkaution möglichst rasch zurück bekommen – oft sind es mehrere tausend Franken, die noch auf dem Sperrkonto blockiert sind. Damit die Rückzahlung reibungslos klappt, sollten Sie einige wichtige Punkte kennen – von der Wohnungsabgabe bis zu den gesetzlichen Fristen in der Schweiz. Und falls der Vermieter die Kaution grundlos zurückhält, erfahren Sie, welche Schritte Ihnen offenstehen und wann ein Anwalt für Immobilienrecht helfen kann.

Mietkaution als Sicherheit: Gesetzliche Grundlagen

Die Mietkaution (auch Mietzinsdepot genannt) dient dem Vermieter als Sicherheit für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis – beispielsweise ausstehende Mietzinse oder Schäden an der Wohnung. Nach Art. 257e OR muss die Kaution auf einem speziellen Sperrkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt werden, und bei Wohnobjekten sind maximal drei Monatsmieten (inklusive Nebenkosten) erlaubt. Das hinterlegte Geld gehört weiterhin dem Mieter und wird auf dem Konto verzinst – die Zinsen stehen der Mieterschaft zu. Wichtig: Die Bank darf das Mietzinsdepot nur mit Zustimmung beider Parteien oder aufgrund eines rechtskräftigen Entscheids (z.B. Gerichtsurteil oder Schuldbetreibung) auszahlen. Dadurch ist sichergestellt, dass der Vermieter nicht einseitig über die Kaution verfügen kann.

Ablauf der Rückzahlung: Von der Wohnungsübergabe bis zur Auszahlung

Nach der Wohnungsübergabe entscheidet sich, ob und wann Mieter ihre Mietkaution zurückerhalten. Sind keine Schäden oder Mietzinsausstände vorhanden, muss der Vermieter die Kaution freigeben (Symbolbild). Der Prozess der Kautionsrückzahlung beginnt mit der Wohnungsübergabe am Ende des Mietverhältnisses. Bei dieser Abnahme prüft der Vermieter den Zustand der Wohnung auf Mängel und offene Forderungen. Idealerweise wird ein Übergabeprotokoll erstellt und von beiden Seiten unterschrieben. Sind keine Schäden oder ausstehenden Kosten vorhanden, sollte der Vermieter umgehend die Freigabe der Kaution veranlassen. In der Praxis erhält der Mieter oft ein bereits vom Vermieter unterschriebenes Formular oder Schreiben für die Bank, mit dem das Mietkautionskonto aufgelöst wird. Sobald der Mieter dieses unterzeichnet und der Bank einreicht, überweist die Bank die Kaution (inklusive aufgelaufener Zinsen) auf das gewünschte Konto.

Anders sieht es aus, wenn Schäden oder offene Beträge vorliegen. In diesem Fall stellt der Vermieter eine Schlussrechnung auf, in der Reparaturkosten für vom Mieter verursachte Schäden und noch ausstehende Nebenkosten abgerechnet werden. Der entsprechende Betrag kann mit der Kaution verrechnet werden. Wichtig für Mieter: Unterschreiben Sie den Auflösungsauftrag an die Bank nur, wenn Sie mit der Schlussabrechnung einverstanden sind. Sollten Sie Positionen der Rechnung für ungerechtfertigt halten (z.B. weil die Lebensdauer eines Gegenstands bereits abgelaufen ist oder normale Abnutzung vorliegt), können Sie die Rechnung beanstanden. Weisen Sie den Vermieter schriftlich auf strittige Punkte hin. Solange die Differenzen nicht geklärt sind, bleibt die Kaution auf dem Sperrkonto blockiert – eine voreilige Freigabe würde Ihren Anspruch schmälern.

Praxis-Tipp: Falls bei der Wohnungsübergabe kein Übergabeprotokoll unterzeichnet wurde, muss der Vermieter Ihnen innert 2–3 Werktagen mitteilen, welche Schäden er Ihnen allenfalls anlasten will. Verpasst er diese Frist, verwirkt er seine Ansprüche (ausgenommen verdeckte, also bei Übergabe nicht sichtbare Mängel, die er sofort nach Entdeckung melden muss). Dieses Vorgehen schützt Mieter davor, dass Wochen nach dem Auszug plötzlich Forderungen auftauchen. Sind alle Forderungen beglichen bzw. strittige Punkte geklärt, wird der Auftrag zur Freigabe der Kaution gemeinsam unterzeichnet und an die Bank gesendet – damit Sie Ihr Geld zurückerhalten.

Fristen und Zurückbehaltung: Wie lange darf die Kaution einbehalten werden?

Einen gesetzlich fixierten Zeitpunkt, bis wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss, gibt es in der Schweiz nicht. Das Gesetz (Art. 257e OR) schreibt jedoch vor, dass die Sicherheit spätestens ein Jahr nach Ende des Mietverhältnisses freigegeben werden muss, sofern der Vermieter bis dann keine Ansprüche gerichtlich geltend gemacht hat. In der Praxis gilt die Rückzahlung nach der Wohnungsrückgabe innerhalb einer angemessenen Frist (meist etwa 30 Tage) als zumutbar, sofern keine Probleme vorliegen. Viele Verwaltungen überweisen die Mietkaution innerhalb eines Monats zurück, wenn beim Auszug alles ordnungsgemäss übergeben wurde und keine Nachzahlungen zu erwarten sind. Andernfalls kann der Vermieter die Auszahlung verzögern.

Häufigster Grund ist die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung (z.B. Heizkosten): Ist absehbar, dass der Mieter eine Nachzahlung leisten muss, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Vorliegen dieser Abrechnung zurückbehalten. Allerdings muss dieser Rückbehalt verhältnismässig sein. Nicht zulässig ist es, die gesamte Kautionssumme einzubehalten, wenn nur eine geringfügige Nachzahlung zu erwarten ist – das würde gegen Treu und Glauben verstossen.

Beispiel: Beträgt die Kaution 3’000 CHF und sind gemäss bisherigen Kosten vielleicht 200 CHF Heiznebenkosten nachzuzahlen, sollte der Vermieter nicht die vollen 3’000 CHF ein Jahr lang einbehalten. In der Praxis wird empfohlen, nur den voraussichtlich benötigten Betrag zurückzubehalten und den Rest der Kaution schon früher freizugeben. Zudem darf der Vermieter notwendige Reparaturen nicht endlos hinauszögern: Müssen durch den Mieter verursachte Schäden behoben werden, sollte die Instandsetzung innert ca. 3 Monaten erfolgen und dem Mieter dann umgehend die Schlussrechnung präsentiert werden.

Die äusserste Grenze für die Kautionszurückbehaltung liegt bei 12 Monaten nach Mietende. Bis zu diesem Zeitpunkt müssen Vermieter allfällige Forderungen gegen den ehemaligen Mieter rechtlich geltend machen – etwa durch ein Schlichtungsgesuch, eine Klage oder ein Betreibungsbegehren. Hat der Vermieter innert eines Jahres keine solchen Schritte unternommen, muss die Bank auf Verlangen des Mieters das Depot freigeben, selbst wenn der Vermieter nicht zustimmt. Als Mieter können Sie also ein Jahr nach dem Auszug direkt bei der Bank die Auszahlung der Mietkaution verlangen, sofern kein Gerichts- oder Betreibungsverfahren anhängig ist. Umgekehrt gilt: Hat der Vermieter innerhalb der Jahresfrist ein Verfahren eingeleitet, bleibt das Depot bis zur rechtskräftigen Entscheidung blockiert. In solch einem Streitfall wird die Kaution dann entsprechend dem Vergleich, Urteil oder Entscheid verteilt – entweder (ganz oder teilweise) an den Vermieter zur Begleichung von Forderungen oder zurück an den Mieter.

Wenn der Vermieter nicht zahlt: Rechte durchsetzen

In der Mehrheit der Fälle klappt die Rückzahlung der Mietkaution problemlos. Doch was können Sie tun, wenn der Vermieter die Kaution trotz ausbleibender Ansprüche nicht zurückzahlen will oder grundlos hinauszögert? Zunächst sollten Sie den Vermieter schriftlich – am besten per eingeschriebenem Brief – zur Freigabe der Kaution auffordern. Setzen Sie darin eine angemessene Frist (z.B. 10–14 Tage ab Erhalt des Briefes) und nennen Sie das betreffende Sperrkonto sowie den fälligen Betrag. Weisen Sie auch darauf hin, dass Ihnen keine offenen Forderungen bekannt sind und Sie andernfalls weitere Schritte einleiten werden. Oft genügt ein solcher förmlicher Brief, um die Sache zu beschleunigen.

Reagiert der Vermieter weiterhin nicht oder weigert er sich ohne stichhaltigen Grund, das Depot freizugeben, können Sie die Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten einschalten. In jedem Schweizer Kanton gibt es eine solche Stelle, die bei Mietstreitigkeiten vermittelt. Sie können ein Schlichtungsgesuch einreichen und damit die Herausgabe der Mietkaution verlangen. Die Schlichtungsbehörde lädt beide Parteien vor und versucht eine Einigung zu erzielen. Kommt keine Einigung zustande, kann sie auf Wunsch des Mieters einen Entscheid fällen oder den Fall an das Mietgericht weiterleiten. Spätestens hier zahlt es sich aus, alle relevanten Belege (Übergabeprotokoll, Korrespondenz, Rechnungen etc.) griffbereit zu haben.

Spätestens nach Ablauf von 12 Monaten nach Mietende – falls bis dahin kein Gerichtsverfahren läuft – haben Sie zudem das Recht, sich direkt an die Bank zu wenden. Die Bank prüft, ob ein Jahr seit Auszug verstrichen ist und ob der Vermieter rechtliche Schritte eingeleitet hat. Ist dies nicht der Fall, wird die Kaution an Sie ausbezahlt, auch ohne Zustimmung des Vermieters. Dieser gesetzliche Mechanismus verhindert, dass Vermieter das Depot auf unbestimmte Zeit blockieren.

Im Falle eines echten Rechtsstreits oder wenn erhebliche Beträge auf dem Spiel stehen, kann es sinnvoll sein, frühzeitig professionelle Unterstützung zu suchen. Ein erfahrener Anwalt für Immobilienrecht kennt die Fallstricke des Mietrechts und kann Sie dabei unterstützen, Ihre Ansprüche durchzusetzen – sei es in der Schlichtungsverhandlung oder vor Gericht. Mit juristischem Beistand erhöhen Sie den Druck auf den Vermieter und stellen sicher, dass Ihre Rechte als Mieter gewahrt bleiben.

Häufige Fragen zur Rückzahlung der Mietkaution

Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Das Gesetz legt keine genaue Frist fest. In der Praxis sollte die Rückerstattung der Mietkaution zeitnah nach dem Auszug erfolgen – üblicherweise innerhalb von etwa 30 Tagen, sofern keine Beanstandungen vorliegen. Vermieter dürfen die Kaution so lange zurückbehalten, bis alle Ansprüche (z.B. ausstehende Nebenkosten oder Reparaturkosten) geklärt sind, aber ohne besonderen Grund ist eine Verzögerung von mehr als wenigen Wochen nicht angemessen.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Benötigt der Vermieter die Kaution (oder einen Teil davon) zur Absicherung möglicher Forderungen, darf er sie längstens bis zu 12 Monate nach Mietende einbehalten. Spätestens danach kann der Mieter die Auszahlung direkt bei der Bank verlangen, sofern der Vermieter keine rechtlichen Schritte (Betreibung, Klage etc.) eingeleitet hat. Hat der Vermieter allerdings fristgerecht ein Verfahren eröffnet, bleibt die Kaution bis zum Abschluss des Verfahrens blockiert.

Was tun, wenn der Vermieter die Mietkaution nicht zurückzahlt?

Reagiert der Vermieter nicht, sollten Sie ihn schriftlich per Einschreiben zur Auszahlung auffordern und eine Frist setzen. Bleibt dies erfolglos, kann der nächste Schritt ein Antrag bei der Schlichtungsbehörde sein, um die Kaution freizubekommen. Nach Ablauf eines Jahres ohne Vermieter-Rechtsschritte können Sie sich auch direkt an die Bank wenden und die Freigabe des Depots verlangen. In schwierigen Fällen ist es zudem ratsam, rechtlichen Rat einzuholen (z.B. beim Mieterinnen- und Mieterverband oder einem Juristen).

Wird die Mietkaution verzinst?

Ja. Das hinterlegte Mietzinsdepot liegt auf einem Bankkonto, das auf Ihren Namen läuft und Zinsen abwirft. Die Zinserträge gehören dem Mieter. In der heutigen Tiefzinsphase sind die Zinsen zwar gering, aber sie werden dem Kautionskonto gutgeschrieben und beim Zurückzahlen der Kaution an Sie ausbezahlt. Achten Sie darauf, dass Ihnen bei der Rückzahlung auch die bis zum Auszahlungsdatum aufgelaufenen Zinsen überwiesen werden.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Für Mietwohnungen ist die Kaution im Gesetz begrenzt: Maximal drei Monatsmieten (Bruttomietzins) dürfen als Depot verlangt werden. Diese Obergrenze gilt nur für Wohnraum – bei Geschäftsmieten können auch höhere Beträge vereinbart werden. Ist im Mietvertrag eine höhere Kaution als drei Monatszinse für eine Wohnung festgelegt, verstößt das gegen Art. 257e OR und der überhöhte Teil der Vereinbarung ist nicht verbindlich.