Erstreckung des Mietverhältnisses – Mehr Zeit für Mieter bei Kündigung

Eine plötzliche Kündigung der Mietwohnung bedeutet nicht immer, dass Sie sofort ausziehen müssen. Dank der Erstreckung des Mietverhältnisses können Mieter in der Schweiz unter bestimmten Bedingungen eine Verlängerung ihrer Mietdauer erreichen. Diese gesetzliche Schutzregelung verschafft wertvolle Zeit, um neuen Wohnraum zu finden – ein Anwalt für Immobilienrecht unterstützt Sie dabei, Ihr Recht auf Erstreckung erfolgreich durchzusetzen.

Was bedeutet Erstreckung des Mietverhältnisses?

Unter einer Erstreckung des Mietverhältnisses versteht man die vom Gesetz vorgesehene Verlängerung eines Mietvertrags über den eigentlich geplanten Beendigungstermin hinaus. Das heisst konkret: Wurde ein Mietvertrag gekündigt (oder läuft eine befristete Mietdauer aus), kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass das Mietverhältnis vorübergehend fortgesetzt wird. Die Erstreckung ist ein zentrales Element des Mieterschutzes in der Schweiz. Sie soll die nachteiligen Folgen einer Vertragsbeendigung für Mieter abmildern, insbesondere wenn ein sofortiger Auszug für sie eine grosse Härte bedeuten würde. Praktisch läuft das Mietverhältnis bei einer Erstreckung nach dem ursprünglich geplanten Kündigungstermin weiter bis zum Ablauf der vom Gericht festgelegten Verlängerungsfrist.

Beispiel: Ein Vermieter kündigt einer Familie mit Schulkindern die Wohnung auf Ende Jahr. Ohne Erstreckung müssten die Mieter mitten im Winter und während des laufenden Schuljahres umziehen – ein erheblicher Nachteil. Beantragen sie rechtzeitig die Erstreckung des Mietverhältnisses, kann die zuständige Schlichtungsbehörde die Kündigung sozusagen aufschieben. Die Familie dürfte dann zunächst in der Wohnung bleiben (z. B. für weitere sechs Monate), um in dieser zusätzlichen Zeit eine passende neue Wohnung zu finden.

Voraussetzungen für eine Erstreckung: Härtefall und Interessenabwägung

Gemäss Art. 272 OR hat ein Mieter Anspruch auf Erstreckung des Mietverhältnisses, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt wäre. Dieses etwas juristische Kriterium bedeutet: Es muss für den Mieter ein Härtefall vorliegen, und in einer Interessenabwägung muss das Interesse des Mieters an einer Verlängerung schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Vertrags.

Typische Härtegründe:

Eine Härte liegt vor, wenn der bevorstehende Wohnungswechsel den Mieter in besondere Schwierigkeiten bringt. Klassische Beispiele sind finanzielle Probleme (der Mieter kann keine vergleichbare Wohnung zum bisherigen Mietzins finden), familiäre Umstände (z. B. kleine Kinder, schulpflichtige Kinder mitten im Schuljahr, Pflege von Angehörigen), gesundheitliche Gründe (hohes Alter, Krankheit oder eingeschränkte Mobilität erschweren den Umzug) oder berufliche Gründe (ein geografischer Umzug würde die Arbeitsstelle betreffen). Auch die angespannte Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt kann eine Rolle spielen – etwa wenn bezahlbare Ersatzwohnungen rar sind. Wichtig ist, dass die bevorstehende Vertragsbeendigung den Mieter hart trifft und er nicht ohne Weiteres eine zumutbare neue Bleibe findet.

Interessen des Vermieters:

Auf der anderen Seite werden die Gründe des Vermieters berücksichtigt. Besonders relevant ist ein Eigenbedarf – benötigt der Vermieter die Wohnung dringend für sich selbst oder nahe Verwandte? Ebenfalls wird beachtet, wie lange das Mietverhältnis bereits gedauert hat und welche vertraglichen Abmachungen bestanden. Hat der Vermieter dem Mieter zum Beispiel sehr frühzeitig gekündigt oder kulant den Auszugstermin weit in die Zukunft gelegt, wird dies zu seinen Gunsten gewürdigt, da der Mieter bereits mehr Zeit zur Wohnungssuche hatte. Auch das Verhalten der Parteien spielt hinein: Bemüht sich der Mieter ausreichend um eine neue Unterkunft? Verhält er sich vertragsgetreu? Wurden die Kündigungsgründe offen kommuniziert? All diese Faktoren fließen in die Abwägung ein.

Kriterien im Überblick:

Die zuständige Behörde (Schlichtungsbehörde oder Mietgericht) prüft im Erstreckungsverfahren insbesondere folgende Aspekte, um die Härte für den Mieter gegen die Vermieterinteressen abzuwägen:

Umstände und Inhalt des Mietvertrags: z. B. war der Vertrag von Anfang an befristet oder gab es spezielle Vereinbarungen?

Dauer des Mietverhältnisses: Je länger das Mietverhältnis gedauert hat, desto stärker wiegt meist das Schutzbedürfnis des Mieters.

Persönliche und familiäre Verhältnisse beider Seiten: Alter, Gesundheitszustand, familiäre Situation (Kinderzahl, Alleinerziehend etc.) des Mieters – aber auch persönliche Umstände des Vermieters.

Wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien: Einkommen und finanzielle Lage des Mieters (kann er sich vergleichbaren Ersatz leisten?) und ggf. des Vermieters.

Verhalten der Parteien: beispielsweise ernsthafte Wohnungssuche des Mieters (Nachweis von Bewerbungen und Absagen) oder faires Verhalten des Vermieters.

Eigenbedarf des Vermieters: Hat der Vermieter dringenden eigenen Wohnbedarf für sich oder nahe Angehörige? Wie dringend ist dieser Bedarf?

Wohnungsmarkt: Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum in der Region und aktuellen Marktsituation (herrscht Wohnungsnot?).

Letztlich handelt es sich immer um eine Einzelfallentscheidung. Die Behörde wägt alle Umstände ab. Wenn die Kündigung für den Mieter eine deutlich grössere Härte bedeuten würde, als dem Vermieter durch eine Verlängerung entstünde, wird in der Regel eine Erstreckung gewährt. In der Praxis ist es heute üblich, dass fast alle Mieter im Kündigungsfall eine Erstreckung beantragen – und in den meisten Fällen wird eine gewisse Verlängerung auch zugesprochen.

Wann ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen?

Das Gesetz sieht auch Grenzen des Mieterschutzes vor. In bestimmten Fällen schliesst Art. 272a OR eine Erstreckung ausdrücklich aus, selbst wenn ansonsten eine Härte vorliegen würde. Keine Erstreckung ist möglich bei Kündigungen aus folgenden Gründen:

Zahlungsverzug des Mieters: Wenn der Vermieter wegen ausstehender Mietzinse und nach den Mahnvorschriften (Art. 257d OR) kündigt, wird keine Erstreckung gewährt. Der Mieter hat die Kündigung also durch eigenes Fehlverhalten (Nichtzahlung) verursacht.

Schwere Verletzung der Sorgfalts- und Treuepflicht: Ebenfalls ausgeschlossen ist die Erstreckung, wenn der Mieter den Vertrag grob verletzt hat (Art. 257f OR) – etwa durch erhebliche Beschädigung der Mietsache oder rücksichtsloses Verhalten gegenüber Mitbewohnern, was zu einer berechtigten fristlosen oder außerordentlichen Kündigung führte.

Konkurs des Mieters: Im Geschäftsraummietrecht insbesondere relevant – bei Zahlungsunfähigkeit und Konkurs des Mieters (Art. 266h OR) kann keine Erstreckung verlangt werden.

Befristeter Vertrag wegen Umbau/Abbruch: Wurde der Mietvertrag von Anfang an ausdrücklich nur bis zu einem bestimmten Termin abgeschlossen, weil danach ein Umbau oder Abriss des Gebäudes stattfinden soll, ist eine Verlängerung ausgeschlossen. In solchen Fällen wussten beide Parteien von der Befristung mit Grund, und der Vertrag endet definitiv zum vereinbarten Zeitpunkt.

Praxisfall:

Stellt der Vermieter dem Mieter eine gleichwertige Ersatzwohnung zur Verfügung, gibt es in der Regel ebenfalls keinen Grund für eine Erstreckung. Wenn der Mieter nahtlos in eine vergleichbare Wohnung umziehen kann (z. B. im gleichen Haus oder Quartier, zu ähnlichen Konditionen), liegt keine Härte vor. Zwar ist dies kein gesetzlich geregelter Ausschlussgrund, doch in der Praxis wird ein solches Entgegenkommen des Vermieters die Erfolgsaussichten einer Mieterstreckung stark verringern.

Abgesehen von diesen klaren Ausschlussfällen hängt die Entscheidung über eine Erstreckung immer von der Abwägung im Einzelfall ab. Bestehen keine absoluten Ausschlussgründe, so kann die Erstreckung grundsätzlich gewährt werden, sofern die Härtefallkriterien erfüllt sind.

Dauer der Erstreckung: Wie lange kann ein Mietverhältnis verlängert werden?

Die Gesetzesobergrenzen für eine Erstreckung sind in Art. 272b OR festgelegt: Für Wohnräume beträgt die maximale Erstreckungsdauer insgesamt vier Jahre, für Geschäftsräume insgesamt sechs Jahre. Diese Höchstdauer bezieht sich auf alle Erstreckungen zusammengenommen. Das Gesetz erlaubt nämlich eine oder zwei Erstreckungen hintereinander, jedoch dürfen beide zusammen die genannten Maximalfristen nicht überschreiten.

In der Praxis wird die erstmalige Erstreckung selten für die volle Vierjahresdauer gewährt. Üblich sind je nach Situation Verlängerungen von einigen Monaten bis hin zu ein oder zwei Jahren. Die genaue Dauer richtet sich wiederum nach dem konkreten Härtefall und der Interessenabwägung: Ein älteres Ehepaar, das seit Jahrzehnten in der Wohnung lebt und nur schwer etwas Neues findet, könnte z. B. eine längere Erstreckung (vielleicht 1–2 Jahre) erhalten. Eine jüngere Einzelperson in einer gut versorgten Region bekommt möglicherweise nur einige Monate zusätzliche Zeit. Oft einigt man sich im Schlichtungsverfahren auch auf einen Kompromiss – z. B. dass der Mieter statt in drei Monaten erst in neun Monaten ausziehen muss.

Eine zweite Erstreckung kann der Mieter beantragen, wenn die erste Verlängerungsfrist abzulaufen droht und immer noch kein Ersatz gefunden wurde. Allerdings prüft die Behörde beim zweiten Gesuch noch strenger, ob wirklich aussergewöhnlich schwerwiegende Gründe vorliegen. Insgesamt sollen beide Verlängerungen zusammen die 4 Jahre (bzw. 6 Jahre bei Geschäftsräumen) nicht übersteigen. Oftmals wird eine Zweiterstreckung nur in Härtefällen wie z. B. bei chronisch kranken oder sehr betagten Mietern gewährt, und auch nur dann, wenn der Mieter nachweisbar alles Zumutbare unternommen hat, um eine neue Wohnung zu finden. Wichtig: Wird im ersten Erstreckungsentscheid oder einem allfälligen Vergleich ausdrücklich festgehalten, dass keine weitere Erstreckung gewährt wird, ist ein zweites Gesuch ausgeschlossen.

Ablauf und Fristen: So beantragen Sie die Erstreckung richtig

Damit die Erstreckung gelingt, muss der Mieter selbst aktiv werden und einige wichtige Fristen beachten. Entscheidend ist, dass ein Erstreckungsgesuch rechtzeitig bei der zuständigen Stelle eingereicht wird:

Bei unbefristeten Mietverträgen (ordentliche Kündigung): Der Antrag auf Erstreckung muss innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der schriftlichen Kündigung gestellt werden.

Bei befristeten Mietverträgen (automatisches Vertragsende): Der Antrag muss spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer gestellt werden.

Zweite Erstreckung: Falls eine zweite Verlängerung nötig ist, muss das zweite Gesuch bis spätestens 60 Tage vor Ende der ersten Erstreckungsperiode eingereicht werden.

Die Gesuche sind an die örtliche Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten zu richten (in vielen Kantonen die Mietschlichtungsbehörde am Wohnsitz der Mietliegenschaft). Hierzu kann formlos schriftlich ein Erstreckungsbegehren eingereicht werden – viele Kantone bieten auch Formulare an. Wichtig ist, im Gesuch die eigenen Gründe (Härtefälle) darzulegen und nach Möglichkeit zu belegen (z. B. Arztzeugnis, wenn Krankheit geltend gemacht wird, oder Auflistung bisher erfolgloser Wohnungssuchen).

Verpasst der Mieter diese Fristen, ist sein Recht auf Erstreckung verwirkt – d. h., er kann dann keine Verlängerung mehr verlangen. Deshalb sollte man nach Erhalt einer Kündigung umgehend reagieren und sich beraten lassen.

Wichtig: Wenn Sie das Erstreckungsgesuch fristgerecht einreichen, bleibt das Mietverhältnis über den ursprünglich gekündigten Termin hinaus bestehen, bis die Schlichtungsbehörde (oder später das Gericht) entschieden hat. Sie müssen also nicht am Kündigungstermin ausziehen, solange das Verfahren läuft. Kommt es zu keiner einvernehmlichen Lösung in der Schlichtungsverhandlung, entscheidet die Behörde, ob und wie lange die Erstreckung gewährt wird. Gegen diesen Entscheid können beide Parteien nötigenfalls das Mietgericht anrufen, wodurch das Mietverhältnis bis zum gerichtlichen Urteil weiter fortbesteht.

Hinweis:

Neben der Erstreckung haben Mieter auch die Möglichkeit, eine Kündigung anzufechten, wenn sie diese für missbräuchlich oder ungültig halten. Erstreckung und Kündigungsanfechtung können parallel beantragt werden. Die Schlichtungsbehörde prüft von sich aus bei jeder gültigen Kündigung, ob eine Erstreckung in Frage kommt. Es kann sinnvoll sein, vorsorglich beides zu tun – also die Kündigung selbst anzufechten und hilfsweise eine Erstreckung zu verlangen. So sind Sie auf der sicheren Seite, falls sich im Verfahren herausstellt, dass die Kündigung unwirksam war (dann wäre eine Erstreckung gar nicht nötig) oder umgekehrt die Kündigung zwar rechtmässig ist, aber Härtegründe für eine Verlängerung vorliegen.

Praktische Tipps für Mieter: So erhöhen Sie Ihre Erfolgschancen

Frühzeitig mit der Wohnungssuche beginnen: Auch wenn Sie eine Erstreckung anstreben, sollten Sie parallel aktiv nach Ersatzwohnraum suchen. Zum einen fordert das Gesetz gemäss Art. 272 Abs. 3 OR vom Mieter, alles Zumutbare zu unternehmen, um die Härte abzuwenden – dazu gehört ernsthafte Suche. Zum anderen verbessert jede Bewerbung Ihre Lage: Wenn Sie dennoch nichts Passendes finden, untermauert das Ihren Härtefall.

Suchbemühungen dokumentieren: Führen Sie Buch über Ihre Wohnungssuche. Heben Sie Inserate, Bewerbungs-E-Mails, Absagebriefe von Vermietern etc. auf. In der Schlichtungsverhandlung sind solche Unterlagen wertvolle Beweise, um zu zeigen, dass Sie trotz Anstrengungen keine angemessene neue Wohnung gefunden haben.

Nachweise für Härtegründe vorbereiten: Stützen Sie Ihre Argumente durch Belege. Wenn Sie finanzielle Schwierigkeiten geltend machen, legen Sie beispielsweise Lohnabrechnungen oder Budgetrechnungen vor, um zu zeigen, was für Sie tragbar ist. Bei gesundheitlichen Gründen besorgen Sie sich ein ärztliches Attest, das Ihre Umzugsunfähigkeit oder besondere Bedürfnisse bestätigt. Je konkreter Sie Ihre Härte darlegen, desto überzeugender Ihr Gesuch.

Keine Fristen versäumen: Halten Sie die 30-Tage- und 60-Tage-Fristen strikt ein. Versäumen Sie die rechtzeitige Einreichung des Erstreckungsgesuchs, ist nichts mehr zu machen. Notfalls schicken Sie das Gesuch lieber frühzeitig, auch wenn noch nicht alle Unterlagen perfekt beisammen sind – Hauptsache, das Fristerfordernis ist erfüllt.

Einvernehmliche Lösung versuchen: Sofern das Verhältnis zum Vermieter nicht völlig zerrüttet ist, kann ein Gespräch sinnvoll sein. Manchmal lässt sich aussergerichtlich eine Lösung finden – etwa dass der Vermieter freiwillig ein paar Monate länger gewährt, wenn der Mieter im Gegenzug bei der Wohnungssuche kooperiert oder einen Nachmieter präsentiert. Jede gütliche Einigung spart Zeit und Nerven. Die Schlichtungsbehörde unterstützt oft dabei, einen Vergleich zu finden.

Professionelle Hilfe nutzen: Scheuen Sie sich nicht, bei Unsicherheiten fachkundigen Rat einzuholen. Mieterorganisationen bieten Beratung, und ein erfahrener Anwalt für Immobilienrecht kann Sie durch den Prozess führen. Fachleute wissen, wie man ein Erstreckungsbegehren optimal begründet, welche Argumente ziehen und wie man Ihre Rechte vor der Schlichtungsbehörde und dem Mietgericht durchsetzt. Gerade in komplexen oder strittigen Fällen erhöht anwaltliche Unterstützung Ihre Erfolgschancen deutlich.

FAQ: Häufige Fragen zur Erstreckung des Mietverhältnisses

Wann hat man Anspruch auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses?

Ein Anspruch auf Erstreckung besteht, wenn die Beendigung des Mietvertrags für den Mieter oder seine Familie einen Härtefall darstellen würde, der gemessen an den Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt ist. Kurz gesagt: Wenn ein sofortiger Auszug den Mieter unverhältnismässig hart treffen würde (z. B. drohende Obdachlosigkeit, massive Schwierigkeiten eine andere Wohnung zu finden, gravierende persönliche Umstände), kann eine Erstreckung gewährt werden. Die zuständige Stelle wägt dabei die Härte für den Mieter gegen die Gründe des Vermieters ab.

Wie und wo beantragt man eine Erstreckung?

Die Erstreckung muss vom Mieter aktiv beantragt werden. Der Antrag (Erstreckungsbegehren) ist schriftlich bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache einzureichen. Wichtig sind die Fristen: Bei einer Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung, bei befristeten Verträgen spätestens 60 Tage vor Vertragsende. Im Antrag sollte der Mieter seine Härtegründe darlegen und nach Möglichkeit Belege beifügen. Versäumt man die Frist, kann keine Erstreckung mehr verlangt werden.

Wie oft und wie lange kann ein Mietverhältnis erstreckt werden?

Das Gesetz erlaubt höchstens zwei Erstreckungen. Für Wohnräume gilt insgesamt eine maximale Verlängerung von 4 Jahren, für Geschäftsräume 6 Jahre (über den ursprünglich vorgesehenen Beendigungstermin hinaus). Diese Gesamtdauer kann auf zwei Intervalle verteilt werden (erste Erstreckung und – falls nötig – eine zweite). In der Praxis wird die erste Erstreckung häufig für einige Monate bis zu wenigen Jahren gewährt, je nach Härtefall. Eine zweite Erstreckung gibt es nur in Ausnahmefällen, wenn die Härte weiterhin besteht und der Mieter nachweislich alles in seiner Macht Stehende getan hat, um eine neue Bleibe zu finden.

Kann ein befristeter Mietvertrag auch erstreckt werden?

Ja. Auch ein befristetes Mietverhältnis – also ein Vertrag, der von vornherein auf ein bestimmtes Enddatum abgeschlossen wurde – kann erstreckt werden. Wenn absehbar ist, dass das Auslaufen des Vertrags für den Mieter eine Härte darstellt, kann er 60 Tage vor Vertragsende ein Erstreckungsgesuch stellen. Die Behörde kann dann den befristeten Vertrag um eine bestimmte Zeit verlängern (maximal bis zu 4 Jahre bei Wohnraum insgesamt). Ein häufiger Anwendungsfall ist z. B., wenn ein befristeter Mietvertrag kurz vor Ablauf steht und der Mieter trotz intensiver Suche keine neue Wohnung gefunden hat.

In welchen Fällen ist keine Erstreckung möglich?

Eine Erstreckung ist gesetzlich ausgeschlossen, wenn bestimmte Kündigungsgründe vorliegen. Insbesondere bei einer Kündigung wegen Mietzinsausständen (Zahlungsverzug nach Abmahnung), bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen durch den Mieter (z. B. mutwillige Schäden, massive Störungen) oder im Fall eines Konkurses des Mieters gibt es keinen Mieterschutz durch Erstreckung. Auch wenn der Mietvertrag bewusst befristet wurde, weil die Wohnung nur bis zu einem fixen Zeitpunkt (etwa vor einem geplanten Umbau oder Abbruch) vermietet werden konnte, ist eine Verlängerung ausgeschlossen. Abgesehen von solchen Fällen hängt die Erstreckung vom Ermessen der Behörden ab – liegt kein Ausschlussgrund vor, entscheidet die Härtefallsituation im Einzelfall.

Kann ich trotz Erstreckung vorzeitig ausziehen?

Ja, der Mieter ist durch die Erstreckung nicht gezwungen, die gesamte Verlängerungsdauer auszuschöpfen. Findet der Mieter während der Erstreckungsperiode eine neue Wohnung oder möchte aus einem anderen Grund früher ausziehen, kann er das Mietverhältnis vorzeitig kündigen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten dabei mit gewissen Erleichterungen: Bei einer Erstreckung bis zu einem Jahr darf der Mieter meist mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen; bei längerer Erstreckung gelten in der Regel die üblichen Kündigungsfristen (z. B. 3 Monate auf Quartalsende bei Wohnungen), sofern im Erstreckungsentscheid nichts Abweichendes festgelegt wurde. Wichtig: Der Mieter muss den Vermieter über seine vorzeitige Kündigung schriftlich informieren. Eine vorzeitige Rückgabe während der Erstreckung ist also möglich und oft im Interesse beider Seiten, sobald der Mieter Ersatz gefunden hat.