Bauen ohne Baubewilligung im Kanton Zürich – Folgen, Strafen und Verjährung

Ohne Baubewilligung zu bauen kann gravierende Konsequenzen haben – gerade im Kanton Zürich verstehen die Behörden beim sogenannten Schwarzbau keinen Spaß. Von hohen Bussen bis zum erzwungenen Abbruch illegal erstellter Bauten drohen ernsthafte Folgen. Wer ohne Bewilligung baut, riskiert viel und sollte frühzeitig eine Beratung durch einen Anwalt für Immobilienrecht in Anspruch nehmen, um teure Fehler zu vermeiden.

Baubewilligungspflicht: Wann braucht man eine Bewilligung?

In der Schweiz – und somit auch im Kanton Zürich – gilt grundsätzlich eine Baubewilligungspflicht. Nahezu jedes Bauvorhaben benötigt eine behördliche Baubewilligung, bevor der erste Spatenstich erfolgt. Darunter fallen alle Bauten oder Anlagen, die fest mit dem Boden verbunden sind und die Umgebung beeinflussen. Selbst kleinere Umbauten können bewilligungspflichtig sein.

Ausnahmen gibt es meist nur für sehr kleine Vorhaben oder spezifische Fälle (z.B. gewisse Solarpanels bis zu einer bestimmten Größe), die in Baugesetzen ausdrücklich genannt sind. Wichtig: Ob ein Projekt bewilligungsfrei ist, sollte niemals in Eigenregie angenommen werden. Im Zweifel gilt: Immer zuerst bei der zuständigen Bauverwaltung (Gemeinde oder Stadt Zürich) nachfragen und abklären, ob eine Baubewilligung nötig ist. So erspart man sich Ärger im Nachhinein. Es ist weit besser, einmal mehr nachzufragen, als auf gut Glück zu bauen und später ein Verfahren am Hals zu haben.

Risiken und Konsequenzen eines Schwarzbaus

Wer ohne die erforderliche Bewilligung baut – also einen Schwarzbau errichtet – muss mit vielfältigen Konsequenzen rechnen. Die Behörden schreiten in aller Regel ein, sobald der Verstoß bekannt wird. Mögliche Folgen sind unter anderem:

Baustopp: Die Baupolizei kann die laufenden Bauarbeiten sofort einstellen lassen. Ein solcher Baustopp wird oft direkt vor Ort mündlich ausgesprochen und anschließend schriftlich verfügt. Ab diesem Moment dürfen keine weiteren Arbeiten mehr ausgeführt werden. Wichtig zu wissen: Eine Beschwerde gegen den Baustopp hat keine aufschiebende Wirkung – das heißt, der Baustopp gilt sofort und die Arbeiten bleiben gestoppt, bis die Sache geklärt ist.

Benützungsverbot: Wurde der Bau schon fertiggestellt oder ist teilweise in Nutzung (z.B. ein ausgebautes Dachgeschoss ohne Bewilligung), können die Behörden ein Nutzungsverbot aussprechen. Das bedeutet, dass die neuen Räumlichkeiten oder die bauliche Änderung nicht benutzt werden dürfen, solange keine Bewilligung vorliegt. Beispielsweise darf eine ohne Bewilligung erstellte Wohnung im Dachstock nicht bewohnt werden.

Nachträgliches Baubewilligungsverfahren: In vielen Fällen geben die Behörden dem Eigentümer die Chance, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Man erhält eine Frist, um die fehlende Baubewilligung im Nachhinein zu beantragen. Das Bauvorhaben wird dann – wie ein normales Baugesuch – geprüft, inklusive Publikation und Nachbarschaftsmitteilung, falls erforderlich. Während dieser Zeit ruht die Verfügung zur Wiederherstellung (Rückbau) erst einmal, bis entschieden ist, ob das Bauwerk nachträglich bewilligt werden kann.

Wiederherstellungsverfahren (Rückbau): Ist das Bauwerk nicht bewilligungsfähig, ordnet die Baubehörde den Rückbau an, um den rechtmäßigen Zustand wiederherzustellen. Der Eigentümer wird verpflichtet, das Schwarzbau-Werk auf eigene Kosten abzubrechen oder zurückzubauen. Kommt er dieser Aufforderung nicht freiwillig nach, kann die Behörde eine Ersatzvornahme durchführen – sie lässt den Abriss dann selbst durchführen (oder durch Dritte) und stellt dem Verantwortlichen die Kosten in Rechnung.

Strafverfahren und Bussen: Unabhängig vom baurechtlichen Verfahren kann ein Verwaltungsstrafverfahren eingeleitet werden. Illegales Bauen stellt eine Übertretung des Planungs- und Baugesetzes dar und kann mit Geldbussen belegt werden (Details dazu im nächsten Abschnitt „Strafen bei Bauen ohne Baubewilligung“).

All diese Maßnahmen dienen dazu, den rechtswidrigen Zustand zu beenden. Die Behörden kennen hier wenig Nachsicht: Früher kam es vereinzelt vor, dass Schwarzbauten nachträglich geduldet wurden, doch heutzutage wird meist konsequent der Rückbau verlangt, wenn keine Legalisierung möglich ist. Für die Betroffenen bedeutet das oft einen erheblichen finanziellen Verlust – neben eventuellen Bussen zahlt man vor allem den Abriss und verliert die getätigte Investition.

Beispiel aus der Praxis: Ein Hausbesitzer in Zürich baute ohne Bewilligung einen Wintergarten an sein Einfamilienhaus. Ein Nachbar bemerkte dies und erstattete Bauanzeige. Die Baupolizei verhängte umgehend einen Baustopp. Da der Anbau die vorgeschriebenen Grenzabstände verletzte, war er nicht bewilligungsfähig – das nachträgliche Baugesuch wurde abgelehnt. Der Eigentümer musste den Wintergarten innerhalb der gesetzten Frist vollständig auf eigene Kosten zurückbauen und erhielt zusätzlich eine Busse wegen des Verstoßes.

Dieses Beispiel zeigt, dass Bauen auf eigenes Risiko ohne Bewilligung letztlich teurer und nervenaufreibender sein kann, als von Anfang an den legalen Weg zu gehen.

Nachträgliche Baubewilligung: Rettungsanker oder Feigenblatt?

Bevor die Abrissbirne schwingt, prüft die Behörde stets, ob das Schwarzbauwerk nachträglich bewilligt werden kann. Dieses nachträgliche Baubewilligungsverfahren ist für Bauherren die letzte Chance, das illegale Bauwerk doch noch zu legalisieren. Die Behörde kann ein solches Verfahren von Amtes wegen einleiten (zum Beispiel, wenn sie selbst einen Schwarzbau feststellt) oder auf Anzeige hin, wenn etwa ein Nachbar den illegalen Bau gemeldet hat.

Ob eine nachträgliche Bewilligung erteilt wird, hängt im Wesentlichen davon ab, ob das Bauprojekt den geltenden Bauvorschriften entspricht. Lage und Zonenkonformität spielen dabei eine große Rolle:

Innerhalb der Bauzone: Liegt die Baute in einer regulären Bauzone und erfüllt sie die kommunalen und kantonalen Bauvorschriften (z.B. Abstandsflächen, Gebäudehöhen, Nutzung etc.), stehen die Chancen gut, dass sie nachträglich bewilligt werden kann. Die Baubehörde wird dann die fehlende Baubewilligung erteilen und der Baustopp wird aufgehoben. Wichtig: Auch wenn es gelingt, den Schwarzbau im Nachhinein zu bewilligen, muss der Verantwortliche in vielen Fällen dennoch mit einer Busse rechnen, weil er zunächst illegal gebaut hat. Die Bewilligung macht also den Bau rechtmäßig, entbindet aber nicht von der Strafbarkeit des vorangegangenen Rechtsbruchs.

Außerhalb der Bauzone: Handelt es sich hingegen um einen Bau außerhalb der Bauzone (z.B. in der Landwirtschaftszone), sind die Hürden für eine nachträgliche Bewilligung sehr hoch. Außerhalb der Bauzone darf nur gebaut werden, was für diesen Zonentyp ausdrücklich zugelassen oder standortgebunden notwendig ist (z.B. ein landwirtschaftlicher Stall auf einem Landwirtschaftsbetrieb). Ein illegal errichtetes Gebäude, das zonenfremden Zwecken dient – etwa ein Wohnhaus auf Landwirtschaftsland ohne Bewilligung – kann in der Regel nicht nachträglich bewilligt werden. Hier bleibt meist nur der Rückbau als Konsequenz.

Die bloße Tatsache, dass ein Schwarzbau schon lange steht, verschafft keinen Anspruch auf Bestandsschutz. Auch ein seit Jahren oder Jahrzehnten existierendes illegal errichtetes Gebäude kann formell rechtswidrig bleiben. Die Behörden betrachten zwar bei ihren Entscheidungen die Verhältnismäßigkeit – etwa wenn jemand gutgläubig war oder die Rechtswidrigkeit lange unbemerkt blieb – doch ein langer Bestand allein legalisiert ein Bauwerk nicht automatisch. Im Zweifelsfall wird dem öffentlichen Interesse an der Gesetzmäßigkeit Vorrang gegeben.

Gerade außerhalb der Bauzone sind Beispiele bekannt, wo keine Gnade walten gelassen wurde: Auf dem Zürcher Uetliberg (Üetliberg) etwa hatte ein Hotelier diverse An- und Umbauten ohne Bewilligung vorgenommen. Nach jahrelangem Rechtsstreit entschieden die Zürcher Baudirektion und letztlich die Gerichte, dass diese illegalen Erweiterungsbauten nicht bewilligt werden können – sie mussten abgebrochen werden. Der Fall Uetliberg zeigt exemplarisch, dass selbst prominente Bauherren Schwarzbauten nicht dauerhaft durchbringen; am Ende setzte sich das Baurecht durch und der Rückbau wurde durchgesetzt.

Strafen bei Bauen ohne Baubewilligung

Neben der baurechtlichen Seite (Bewilligung oder Rückbau) gibt es auch die strafrechtliche Seite des Schwarzbaus. Im Kanton Zürich – wie in den meisten Kantonen – ist Bauen ohne Baubewilligung im Planungs- und Baugesetz ausdrücklich als Übertretung unter Strafe gestellt. Das bedeutet, wer vorsätzlich (absichtlich) gegen die Bauvorschriften verstößt, macht sich strafbar. Auch fahrlässiges Handeln (aus Unwissenheit oder Vernachlässigung der Sorgfalt) kann mit Strafe belegt werden, wenn auch in milderer Form.

Welche Strafe droht? In Zürich kann eine vorsätzliche Widerhandlung gegen das Baugesetz mit Geldbussen bis zu 50’000 CHF geahndet werden. In besonders schweren Fällen – etwa wenn jemand aus Profitgier illegal baut – sind sogar noch höhere Bussen möglich. Handelt es sich um blosse Fahrlässigkeit, liegt der Rahmen immer noch bei Bussen bis zu 5’000 CHF. Diese Beträge zeigen: die Strafdrohung ist erheblich. Eine fünfstellige Busse ist keine Seltenheit, wenn ein größerer Schwarzbau aufgedeckt wird.

Eine Haftstrafe ist in der Praxis zwar selten und gesetzlich meist nicht vorgesehen für solche Verstöße (es handelt sich nicht um Verbrechen, sondern um Verwaltungsübertretungen). Jedoch kann es indirekt zu Freiheitsentzug kommen, wenn jemand eine Geldstrafe nicht bezahlt (Ersatzfreiheitsstrafe). Zudem greift unter Umständen das schweizerische Strafgesetzbuch: Wer einer behördlichen Anordnung nicht folgt – etwa einen Abbruchbefehl ignoriert oder trotz Baustopp weiterbaut – kann sich wegen Ungehorsams gegen amtliche Verfügungen (Art. 292 StGB) strafbar machen. Auch dies wird mit Busse (oder im Extremfall Arrest) sanktioniert. Kurz gesagt: Nicht nur das illegale Bauen an sich, sondern auch das Missachten von Anordnungen zieht Strafen nach sich.

Beachten sollte man, dass nicht nur der Bauherr selbst ins Visier geraten kann. Alle verantwortlichen Personen, die am Schwarzbau beteiligt sind, können belangt werden – etwa Architekten, Bauleiter oder Unternehmer, wenn sie wissentlich ohne Bewilligung bauen. Es liegt daher im Interesse aller Beteiligten, die Baubewilligungen einzuholen und einzuhalten.

Und noch ein Punkt: Jeder Nachbar und grundsätzlich jeder Bürger hat das Recht, einen vermuteten Schwarzbau der Behörde zu melden (eine sogenannte baupolizeiliche Anzeige einzureichen). Die Baupolizei ist dann verpflichtet, der Sache nachzugehen. Man sollte also nicht darauf vertrauen, dass ein illegaler Bau „unentdeckt“ bleibt – oft sind es wachsame Nachbarn, die einen Verstoß anzeigen, oder die Baukontrolleure bemerken Unregelmäßigkeiten.

Verjährung und Verwirkungsfrist: Wie lange drohen Konsequenzen?

Viele fragen sich, ob die Gefahr irgendwann vorbei ist: Gibt es eine Verjährung für Schwarzbauten? Die Antwort ist zweigeteilt – man muss unterscheiden zwischen der strafrechtlichen Verjährung und der baurechtlichen (verwaltungsrechtlichen) Verwirkungsfrist für den Rückbau.

1. Strafrechtliche Verjährung: Eine Verjährung bedeutet hier, dass nach Ablauf einer bestimmten Frist keine strafrechtliche Verfolgung mehr möglich ist. Im Kanton Zürich verjährt die Strafverfolgung für Bauen ohne Baubewilligung nach fünf Jahren. Konkret: Wenn ein Schwarzbau vollendet wurde und fünf Jahre lang hat keine Strafbehörde (z.B. das Statthalteramt) den Verstoß geahndet, kann danach keine Busse mehr verhängt werden. Nach Ablauf dieser Frist wäre eine neue Strafuntersuchung wegen des damaligen Bauvergehens ausgeschlossen. – Aber Achtung: Diese strafrechtliche Verjährung bezieht sich nur auf die Bestrafung (Bussen/Strafen). Sie ändert nichts daran, dass das Bauwerk an sich weiterhin illegal sein kann. Insbesondere schützt die Verjährung nicht vor baurechtlichen Maßnahmen: Auch wenn keine Busse mehr möglich ist, kann die Baubehörde immer noch den Rückbau verlangen, solange der Schwarzbau existiert.

2. Baurechtliche Verwirkungsfrist (Wiederherstellungspflicht): Hier geht es darum, wie lange die Behörden die Beseitigung eines rechtswidrigen Bauwerks fordern können. Anders als die Strafverfolgung verjährt dieser Wiederherstellungsanspruch nicht so schnell. Innerhalb der Bauzonen hat sich in der Rechtspraxis die Faustregel etabliert, dass nach 30 Jahren ein Schwarzbau geduldet wird. Diese 30-Jahres-Frist (Verwirkungsfrist) bedeutet: Ist ein illegal errichtetes Gebäude 30 Jahre lang gestanden, ohne dass die Behörde eingeschritten ist, so kann man den Eigentümer aus Gründen der Rechtssicherheit in der Regel nicht mehr zwingen, es abzureißen. Die Idee dahinter: Es wäre stossend, nach so langer Zeit noch einen Abbruch zu verlangen, zumal sich die tatsächlichen Umstände über Jahrzehnte geändert haben und Behörden den Schwarzbau so lange toleriert hatten. Nach 30 Jahren geht man davon aus, dass ein gewisses Vertrauen des Eigentümers entstanden ist, das geschützt werden soll.

Wichtig ist jedoch: Diese 30-Jahres-Regel macht den Schwarzbau nicht legal! Die Baute bleibt rechtswidrig – sie wird nur geduldet. Das hat konkrete Einschränkungen: Die Eigentümer haben keinen Anspruch darauf, dass der Bau bleiben darf, sondern profitieren nur von der behördlichen Zurückhaltung. Ein geduldeter Schwarzbau darf nicht nachträglich umgebaut, vergrößert oder anderweitig verändert werden, denn es besteht ja keine gültige Bewilligung dafür. Selbst wenn das Gebäude irgendwann baufällig wird, darf es nicht einfach neu gebaut werden, da es ja nie legal war. Erlaubt ist lediglich der Unterhalt, und auch dieser nur in Formen, die keine neue Bewilligung erfordern (also z.B. Reparaturen). Insofern ist ein geduldeter Bau zwar vor Abriss geschützt, aber in seiner Nutzbarkeit oft erheblich eingeschränkt.

Außerhalb der Bauzonen sieht die Sache nochmals anders aus. Lange Zeit glaubte man, dass auch dort eine 30-jährige Duldungsfrist gelten könnte. In der Vergangenheit kam es vor, dass illegale Bauten außerhalb der Bauzone nach Jahrzehnten nicht mehr abgerissen wurden. Doch die jüngere Rechtsprechung des Bundesgerichts hat klargestellt, dass dies außerhalb der Bauzone nicht gilt. 2021 entschied das Bundesgericht in einem wegweisenden Urteil, dass für Bauten in der Landwirtschaftszone oder anderen Nicht-Bauzonen keine 30-Jahres-Verwirkung greift. Der Grund: In diesen Zonen sind die Bauvorschriften weitgehend Bundesrecht und sehr klar – es sei nicht erforderlich, aus „Rechtssicherheit“ so lange zuzuwarten, da im Grunde leicht festzustellen ist, ob ein Bau zonenkonform ist oder nicht.

Fazit für außerhalb der Bauzone: Ein illegal erstelltes Gebäude auf Nicht-Bauland kann prinzipiell jederzeit zur Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands verpflichtet werden, selbst Jahrzehnte später. Gibt es keine Möglichkeit einer Ausnahmebewilligung und passt die Baute nicht in die Zone, muss sie – so hart es ist – in aller Regel weg.

Beispiele aus der Praxis zeigen das deutlich: Etwa mussten in Obwalden Grundstückseigentümer ein ohne Bewilligung erstelltes Haus abreissen, obwohl es schon lange stand, weil es in der Landwirtschaftszone lag und als rechtswidrig beurteilt wurde. Auch Umbauten wie die Umnutzung alter Alphütten zu Ferienchalets oder der Einbau von Wohnungen in Ställe wurden gerichtlich rückgängig gemacht. Die Gerichte argumentieren hierbei: Das Interesse an der korrekten Einhaltung des Raumplanungsrechts überwiegt das private Interesse am Erhalt des Schwarzbaus, selbst nach vielen Jahren.

Wer also meint, er könne außerhalb der Bauzone „auf Zeit spielen“, irrt sich – hier verjährt ein Schwarzbau nicht von selbst. Im Gegenteil: Der spätere Käufer eines Grundstücks mit einem Schwarzbau erbt das Problem. Wurde etwa ein Haus in einer Nicht-Bauzone ohne Bewilligung erstellt, kann auch ein neuer Eigentümer noch zum Rückbau verpflichtet werden. Daher ist besondere Vorsicht beim Immobilienkauf geboten: Man sollte sich schriftlich bestätigen lassen, dass alle Gebäude auf dem Grundstück bewilligt und rechtmäßig sind.

Fazit: Vorsicht ist besser als Nachsicht

„Bauen ohne Baubewilligung lohnt sich nicht.“ Diese Aussage bringt es auf den Punkt. Die rechtlichen Risiken und finanziellen Folgen sind enorm. Im Kanton Zürich wird unbewilligtes Bauen konsequent verfolgt – Baustopp, teure Rückbauverfügungen und Bussen sind die Realität, mit der Schwarzbauer rechnen müssen.

Wer ein Bauprojekt plant, sollte es sorgfältig vorbereiten und frühzeitig die Baubehörden einbeziehen, anstatt Fakten zu schaffen und auf Nachsicht zu hoffen. Und wenn im Verlauf eines Bauprojekts Änderungen nötig werden, ist es ratsam, vor der Ausführung eine Projektänderung einzureichen oder zumindest abzuklären, ob das Vorhaben noch innerhalb der erteilten Bewilligung liegt. Ein kurzer Anruf beim Bauamt oder eine Rückfrage bei einem Fachmann kann verhindern, dass man unwissentlich zum Schwarzbauer wird.

Gerade als Laie ist man gut beraten, professionelle Unterstützung zu suchen. Baurecht ist komplex, und die Vorschriften in Zürich und der Schweiz insgesamt sind streng. Ein erfahrener Anwalt für Immobilienrecht kann dabei helfen, Ihr Bauvorhaben rechtlich abzusichern, Sie im Baubewilligungsverfahren zu begleiten oder – falls das Kind schon in den Brunnen gefallen ist – im Umgang mit Baupolizei und Behörden die bestmögliche Lösung zu finden. Die Kosten einer rechtzeitigen Beratung stehen in keinem Vergleich zu den Kosten, die ein rechtswidriger Bau nach sich ziehen kann.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche Strafe droht beim Bauen ohne Baubewilligung?

Bauen ohne Baubewilligung ist kein Kavaliersdelikt. In Zürich kann es mit einer Geldbusse bis zu 50’000 CHF geahndet werden, in schweren Fällen sogar noch höher. Bei fahrlässigem (ungewolltem) Verstoß sind immer noch Bussen bis 5’000 CHF möglich. Eine konkrete Strafe hängt vom Einzelfall ab – z.B. vom Ausmaß des Schwarzbaus und davon, ob absichtlich gegen Vorschriften verstoßen wurde. Neben der Busse drohen auch verwaltungsrechtliche Konsequenzen (Baustopp, Rückbauverfügung). Wer behördliche Anordnungen ignoriert, riskiert zusätzlich weitere Bussen. Kurz: Die Strafen können empfindlich sein und teuer zu stehen kommen.

Bauen ohne Baubewilligung – verjährt das irgendwann?

Die Strafverfolgung für Schwarzbauten verjährt nach einer gewissen Zeit: Im Kanton Zürich liegt die Frist bei 5 Jahren. Das heißt, fünf Jahre nach Fertigstellung des illegalen Baus kann in der Regel keine strafrechtliche Busse mehr verhängt werden. Aber Achtung: Die Verpflichtung, den Schwarzbau zu beseitigen (also der behördliche Anspruch auf Rückbau) verjährt deutlich später. Innerhalb der Bauzone gilt eine 30-Jahre-Frist, wonach ein Bau nach so langer Zeit zwar geduldet wird – vollständig legal wird er aber nie. Außerhalb der Bauzone gibt es faktisch keine Verjährung für die Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands. Dort kann also auch ein sehr alter illegaler Bau noch zum Abriss gezwungen werden.

Kann ich eine Baubewilligung im Nachhinein erhalten?

Ja, in vielen Fällen ist eine nachträgliche Baubewilligung möglich – allerdings nur, wenn das Bauwerk allen geltenden Bauvorschriften entspricht. Die Behörde prüft dies in einem nachträglichen Bewilligungsverfahren. Ist der Schwarzbau an sich materiell rechtmäßig (z.B. Zonenkonform, hält Abstände und Maße ein), wird oft im Nachhinein eine Baubewilligung erteilt und der Bau damit legalisiert. Entspricht das Bauwerk jedoch nicht den Vorschriften, wird die nachträgliche Bewilligung verweigert. Dann bleibt nur der Rückbau. Wichtig: Selbst bei nachträglicher Bewilligung muss man mit einer Busse für den ursprünglichen Gesetzesverstoß rechnen. Die nachträgliche Bewilligung ist also ein Rettungsanker für das Bauwerk, aber keine „Absolution“ für das Fehlverhalten.

Was passiert, wenn ein Schwarzbau nicht entfernt wird?

Wenn die Behörde einen Rückbau verfügt, setzt sie dem Eigentümer eine Frist, den Schwarzbau freiwillig abzubrechen oder den legalen Zustand wiederherzustellen. Verstreicht die Frist ohne Ergebnis, greifen Zwangsmassnahmen. Die Behörde kann eine Ersatzvornahme durchführen lassen – das heißt, sie beauftragt ein Unternehmen, den illegalen Bau abzureißen. Die Kosten dafür werden dem verantwortlichen Eigentümer auferlegt. Zudem macht man sich strafbar, wenn man einer rechtskräftigen Abbruchanordnung nicht Folge leistet (zusätzliche Busse wegen Ungehorsams). In Extremfällen kann auch die Polizei hinzugezogen werden, um den Zugang zur Baustelle zu sichern oder Materialien zu beschlagnahmen. Faktisch hat man also keine Wahl: Ignoriert man die Verfügung, wird die Behörde den Rückbau notfalls selbst durchsetzen – auf Ihre Kosten.

Wer haftet für einen Schwarzbau beim Hauskauf?

Beim Kauf einer Liegenschaft übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten in Bezug auf das Grundstück – und dazu können auch Altlasten oder Schwarzbauten gehören. Ein illegal erbauter Schuppen, Anbau oder sonstiges Bauwerk geht auf den Käufer über, und die Behörden können auch vom neuen Eigentümer den legalen Zustand verlangen. Das heißt, wenn Sie ein Haus kaufen, an dem irgendwann ohne Bewilligung angebaut wurde, müssen Sie im Zweifel den Rückbau vornehmen (oder nachträglich eine Bewilligung erwirken, falls möglich). Es gibt kein „Bestandsschutz“ nur weil der Eigentümer gewechselt hat. Daher sollte man vor dem Kauf genau prüfen (lassen), ob alle Bauteile bewilligt sind. Lassen Sie sich dies idealerweise im Kaufvertrag oder durch amtliche Bescheinigungen bestätigen. Sollte nach dem Kauf ein versteckter Schwarzbau auftauchen, kann man zwar eventuell den Verkäufer haftbar machen (Stichwort Gewährleistung oder Absicherung durch Garantien im Vertrag), aber das hindert die Behörde nicht daran, dennoch den Abriss zu fordern. Vorsicht und Prüfung im Vorfeld sind daher unerlässlich, um böse Überraschungen zu vermeiden.