Ausserordentliche Kündigung Mietvertrag Schweiz – Gründe, Rechte und Verfahren

In manchen Situationen sind Mieter oder Vermieter gezwungen, ein Mietverhältnis sofort zu beenden – doch eine ausserordentliche Kündigung Mietvertrag Schweiz ist nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. Dieser Artikel zeigt, welche wichtigen Gründe eine solche Kündigung rechtfertigen und wie man dabei korrekt vorgeht. Bei Unklarheiten hilft ein erfahrener Anwalt für Immobilienrecht, Ihre Rechte zu wahren.

Was bedeutet eine ausserordentliche Kündigung im Mietrecht?

Eine ausserordentliche Kündigung ist die Beendigung des Mietvertrags ohne Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine. Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung (bei der feste Kündigungsfristen und Kündigungstermine gelten) kann hier das Mietverhältnis vorzeitig aufgelöst werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der kündigenden Partei die Fortsetzung des Mietvertrags bis zum nächsten regulären Termin objektiv nicht mehr zumutbar ist.

Wichtig: Eine ausserordentliche Kündigung darf nur in Ausnahmefällen ausgesprochen werden. Fehlt ein ausreichender Grund oder werden die gesetzlichen Vorgaben nicht beachtet, ist die Kündigung unwirksam. Im Klartext bedeutet das: Ohne legitimen Anlass bleibt der Mietvertrag bestehen – wer trotzdem einfach auszieht oder den Vertrag löst, riskiert rechtliche und finanzielle Konsequenzen.

Nicht zu verwechseln: Die ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund unterscheidet sich von der ausserterminlichen Vertragsauflösung durch Stellen eines Nachmieters. Letztere erlaubt es Mietern, ohne speziellen Grund vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, sofern ein zumutbarer, zahlungsfähiger Ersatzmieter präsentiert wird (Art. 264 OR). Diese Nachmieter-Regelung ist keine „Kündigung“ im eigentlichen Sinne, sondern eine Übertragung des Mietverhältnisses – sie erfordert keinen wichtigen Grund und fällt daher nicht unter die hier behandelte ausserordentliche Kündigung.

Ausserordentliche Kündigung durch den Mieter – zulässige Gründe

Auch Mieter können unter bestimmten Umständen den Mietvertrag ausserordentlich (fristlos) kündigen. Voraussetzung ist stets, dass der Grund für die sofortige Auflösung weder vorhersehbar war noch von der Mieterseite selbst verschuldet ist. Typische Fälle, in denen eine ausserordentliche Kündigung durch den Mieter gerechtfertigt sein kann, sind:

Schwere Mängel an der Mietsache:

Ist die Wohnung in einem Zustand, der ihre vertragsgemässe Nutzung ausschließt oder erheblich beeinträchtigt, darf der Mieter fristlos kündigen. Beispielsweise kann extremer Schimmelbefall, ausfallende Heizung im Winter oder kontaminiertes Trinkwasser eine Wohnung unbewohnbar machen. Wichtig ist, dass der Vermieter vom Mangel weiß und ihn nicht innert angemessener Frist behebt. Der Mieter sollte den Mangel schriftlich (am besten per Einschreiben) melden und dem Vermieter Gelegenheit zur Reparatur geben. Tut der Vermieter nichts, darf der Mieter das Mietverhältnis sofort auflösen (Art. 259b lit. a OR). Beispiel: In einer Dachwohnung fällt im Winter komplett die Heizung aus, und trotz Meldung passiert tagelang nichts – der Mieter kann den Vertrag mit sofortiger Wirkung beenden, da die Wohnung unzumutbar kalt ist.

Gesundheitsgefährdender oder unbenutzbarer Zustand:

Ähnlich wie bei Mängeln berechtigen auch objektive Umstände, welche die Gesundheit gefährden oder die Nutzung verunmöglichen, zur fristlosen Kündigung. Etwa ein schwerer Schädlingsbefall, giftige Dämpfe in der Wohnung oder bauliche Einsturzgefahr. Ebenfalls kann der Vorenthalt der Mietsache ein Grund sein: Wenn z. B. der Vermieter dem neuen Mieter nie einen Schlüssel aushändigt und der Mieter die Wohnung gar nicht beziehen kann, muss er nicht bis zum nächsten Termin warten – er kann sofort vom Vertrag zurücktreten.

Unzumutbare persönliche Umstände:

Grundsätzlich zählen private Probleme wie eine Scheidung oder ein Arbeitsplatzverlust nicht automatisch als wichtiger Grund. Allerdings gibt es Fälle, in denen persönliche Schicksalsschläge eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigen können. Beispielsweise, wenn ein Mieter unerwartet schwer erkrankt oder verunfallt und die Wohnung nicht mehr nutzen kann (etwa weil er nach einer Gehbehinderung keine Treppen in den 4. Stock ohne Lift bewältigen kann). Auch eine akute Bedrohung der Sicherheit – etwa ein Einbruch mit traumatischen Folgen, nach dem sich der Mieter in der Wohnung nicht mehr sicher fühlt – kann als wichtiger Grund anerkannt werden. Hier ist die Rechtsprechung zurückhaltend: Entscheidend ist, dass die Umstände nicht voraussehbar waren und so gravierend sind, dass dem Mieter das Festhalten am Vertrag bis zum nächstmöglichen Termin unzumutbar wäre. Im Zweifel müsste im Streitfall ein Gericht beurteilen, ob eine solche Kündigung berechtigt war.

Bei einer ausserordentlichen Kündigung durch den Mieter ist es essentiell, den Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben deutlich anzugeben. Die Erklärung sollte schriftlich und per eingeschriebenem Brief erfolgen. Außerdem muss der Mieter die Wohnung bei Wirksamwerden der Kündigung zügig zurückgeben. Oft wird empfohlen, trotz „fristloser“ Kündigung ein kurzes Zeitfenster für den Auszug zu vereinbaren (z. B. Kündigung auf Ende des laufenden Monats), damit ein geordneter Umzug möglich ist.

Risiko: Kündigt ein Mieter ohne ausreichenden Grund ausserordentlich, kann der Schuss nach hinten losgehen. Der Vermieter dürfte dann Schadenersatz verlangen – zum Beispiel die Mietzinse bis zum nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin. Wer also vorschnell fristlos kündigt, obwohl kein gerichtsfester Grund vorliegt, riskiert, trotzdem weiterhin Mietzins zahlen zu müssen. Deshalb sollte man seine Situation realistisch prüfen (am besten juristisch beraten lassen), bevor man diesen drastischen Schritt wagt.

Ausserordentliche Kündigung durch den Vermieter – zulässige Gründe

Auch Vermieter sind normalerweise an Kündigungsfristen und Termine gebunden. Doch das Gesetz gibt ihnen in gewissen Extremsituationen das Recht, ein Mietverhältnis ausserterminlich zu beenden. Wichtige Gründe für eine ausserordentliche Kündigung durch den Vermieter sind insbesondere:

Zahlungsverzug des Mieters:

Zahlt der Mieter die Miete (oder Nebenkosten) trotz Fälligkeit nicht, kann der Vermieter nach Art. 257d OR vorgehen. Dazu muss er dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen (bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage) und die Kündigung androhen. Begleicht der Mieter den Rückstand nicht innerhalb dieser Frist, darf der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen. Für Wohnobjekte gilt dabei eine Mindestfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats; bei anderen Mietobjekten (z. B. beweglichen Sachen) ist sogar eine sofortige fristlose Kündigung zulässig. – Beispiel: Der Mieter einer Wohnung zahlt seit zwei Monaten keinen Mietzins. Der Vermieter mahnt am 1. März schriftlich und gibt bis Ende März Zeit zur Zahlung, unter Androhung der Kündigung. Sollte bis Ablauf der Frist keine Zahlung eingehen, kann der Vermieter am 1. April mit 30 Tagen Frist auf Ende April kündigen, also weit früher als die üblichen 3 Monate.

Schwere Verstösse gegen Sorgfaltspflichten / Hausfrieden:

Hält sich der Mieter trotz Abmahnung nicht an seine vertraglichen Pflichten zur Sorgfalt und Rücksichtnahme, kann ebenfalls eine ausserordentliche Kündigung erfolgen (Art. 257f OR). Das betrifft z. B. wiederholte erhebliche Störungen der Nachbarn (dauernder Lärm, aggressives Verhalten) oder unsachgemäßer Gebrauch der Wohnung (etwa grobe Vernachlässigung der Obhutspflicht, wodurch Schäden entstehen). In solchen Fällen muss der Vermieter den Mieter zuerst schriftlich ermahnen und auffordern, das vertragswidrige Verhalten zu unterlassen. Setzt der Mieter sein Fehlverhalten fort, darf der Vermieter bei Wohnräumen mit 30 Tagen Frist auf Monatsende kündigen. Handelt es sich um andere Mietobjekte (z.B. Geschäftsräume im gleichen Gebäude oder bewegliche Sachen), kann die Kündigung sogar fristlos ausgesprochen werden. – Beispiel: Ein Mieter nutzt die Wohnung als illegale Partylocation und belästigt ständig die Nachbarn. Nach einer schriftlichen Abmahnung wegen Lärms verschafft er keine Besserung, und es kommt erneut zu Polizeieinsätzen. Der Vermieter darf daraufhin ausserordentlich kündigen, da das Mietverhältnis für die Mitbewohner und den Vermieter unzumutbar geworden ist.

Vorsätzliche schwere Beschädigung der Mietsache:

Ein Spezialfall der Sorgfaltspflichtverletzung ist in Art. 257f Abs. 4 OR geregelt: Sobald ein Wohnungs- oder Geschäftsraummieter der Mietsache absichtlich erheblichen Schaden zufügt, ist eine fristlose Kündigung durch den Vermieter sofort möglich – ohne Abmahnung oder Frist. Hier handelt es sich um die eigentliche „fristlose Kündigung“ im engeren Sinne. – Beispiel: Aus Wut über eine Kündigungsandrohung demoliert ein Mieter mutwillig die sanitären Einrichtungen und zerschlägt Fenster. Der Vermieter kann umgehend und ohne weitere Fristen den Vertrag beenden.

Konkurs des Mieters:

Fällt der Mieter in Konkurs (Insolvenz), schützt Art. 266h OR den Vermieter: Er kann vom Mieter oder der Konkursverwaltung eine Sicherheit (Kaution) für künftige Mietzinse bis zum nächsten möglichen Kündigungstermin verlangen. Geschieht das nach Übergabe der Mietsache und bleibt die Sicherheitsleistung aus, darf der Vermieter das Mietverhältnis sofort kündigen. Auf diese Weise soll der Vermieter nicht auf unbestimmte Zeit in einem aussichtslosen Mietverhältnis verharren müssen, wenn abzusehen ist, dass keine Mietzahlungen mehr erfolgen.

Dringender Eigenbedarf bei Eigentümerwechsel:

Wird eine vermietete Liegenschaft verkauft, tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Dennoch erlaubt Art. 261 Abs. 2 OR dem neuen Eigentümer ausnahmsweise eine vorzeitige Kündigung, falls er dringenden Eigenbedarf am Mietobjekt geltend machen kann (z.B. die Wohnung für sich selbst oder nahe Verwandte benötigt). In so einem Fall kann der neue Vermieter den Vertrag auf den nächsten gesetzlich zulässigen Termin kündigen, auch wenn vertraglich vielleicht noch eine längere Laufzeit vorgesehen war. Zu beachten: Eigenbedarf muss ernsthaft, aktuell und glaubhaft sein – Missbrauch führt zur Anfechtbarkeit der Kündigung.

Genauso wie beim Mieter gilt: Der Vermieter muss den Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben benennen. Für die Kündigung von Wohnungen ist das vorgeschriebene amtliche Formular zu verwenden, selbst bei ausserordentlichen Gründen. Die ausserordentliche Kündigung eines Mietvertrags kann vom Mieter angefochten werden (§ 271/271a OR), wenn sie beispielsweise missbräuchlich oder ohne legitimen Grund erfolgt. Außerdem haben Mieter grundsätzlich das Recht, eine Vertragsauflösung hinauszuzögern (Mieterschutz durch Erstreckung des Mietverhältnisses), falls die Beendigung für sie eine Härte darstellt, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 OR). Allerdings ist eine Erstreckung bei gewissen Kündigungsgründen ausgeschlossen – namentlich bei Zahlungsverzug, schwerer Pflichtverletzung oder Konkurs (die besonders gravierenden Fälle, in denen dem Vermieter nicht zugemutet wird, den Vertrag fortzusetzen).

Rechtliche Folgen und Tipps zum Vorgehen

Sofortiges Ende des Mietverhältnisses:

Eine wirksam ausgesprochene ausserordentliche Kündigung beendet den Mietvertrag vorzeitig. Die mietvertraglichen Hauptpflichten (Zahlung des Mietzinses, Gebrauchsüberlassung der Sache) enden mit Ablauf der Kündigungsfrist bzw. – bei fristloser Kündigung – sofort. Beide Parteien müssen dann ihren Rückgabepflichten nachkommen: Der Mieter muss die Wohnung umgehend räumen und dem Vermieter zurückgeben; der Vermieter muss ein allfälliges Mietdepot gemäss Vereinbarung zurückerstatten (abzüglich offener Forderungen).

Schadenersatz und Kosten:

Hat die ausserordentliche Kündigung stattgefunden, stellt sich oft die Frage nach finanziellen Folgen. Grundsätzlich soll die kündigende Partei der anderen Seite den Schaden ersetzen, der durch die vorzeitige Vertragsauflösung entsteht – sofern die Kündigung nicht durch ein Verschulden der Gegenpartei provoziert wurde. Die Idee dahinter: Trägt niemand eine direkte Schuld am wichtigen Grund (z.B. bei persönlichen Härtefällen oder unverschuldeten Veränderungen), soll der Kündigende den Vertragspartner für Nachteile entschädigen. Die Praxis ist jedoch komplex: Oft einigen sich die Parteien einvernehmlich, oder ein Gericht müsste über Entschädigungsansprüche entscheiden. Vermieter können etwa entgangene Mietzinse geltend machen, wenn ein Mieter ohne genügenden Grund kündigt. Umgekehrt könnte ein Mieter Schadenersatz fordern, falls der Vermieter vertragswidrig und ungerechtfertigt fristlos kündigt (z.B. Umzugskosten, Differenz einer teureren Ersatzwohnung etc.). Tipp: Dokumentieren Sie alle Umstände und Versäumnisse, die zum wichtigen Grund geführt haben (Fotos von Mängeln, Schriftverkehr, Mahnungen usw.), um im Streitfall Ihre Ansprüche oder Ihre Rechtfertigung belegen zu können.

Kündigung sofort aussprechen:

Wer einen wichtigen Grund festgestellt hat, sollte nicht zu lange zögern. Die ausserordentliche Kündigung muss zeitnah nach Bekanntwerden der Gründe erfolgen. Gerichte billigen der kündigenden Partei zwar eine kurze Überlegungsfrist zu – man darf also ein paar Tage bis wenige Wochen die Konsequenzen abwägen –, aber unnötiges Zuwarten kann als Zeichen gewertet werden, dass die Fortsetzung doch zumutbar war. Es gilt: möglichst rasch handeln, nachdem der entscheidende Grund eingetreten ist.

Form und Inhalt:

Halten Sie strikte die Formvorschriften ein. Eine Kündigung hat schriftlich zu erfolgen; Vermieter müssen bei Wohnungen das offizielle Formular benutzen und allen betroffenen Parteien (z.B. bei Ehepaaren beiden Ehegatten) separat zustellen. Nennen Sie im Schreiben ausdrücklich, dass Sie ausserordentlich (fristlos) kündigen und legen Sie den Grund dar. Ohne Begründung kann die Kündigung im Mietrecht als rechtsmissbräuchlich angesehen oder zumindest angefochten werden. Zudem verlangt Treu und Glauben, dass die Gegenpartei weiß, warum das Vertragsende gefordert wird.

FAQ: Häufige Fragen zur ausserordentlichen Kündigung

Was bedeutet eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags?

Eine ausserordentliche Kündigung beendet den Mietvertrag vorzeitig, ohne Einhaltung der üblichen Fristen und Termine. Sie ist nur mit einem wichtigen Grund möglich, etwa wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses untragbar wäre. Die ordentliche (normale) Kündigung hingegen hält sich an vertraglich oder gesetzlich vorgegebene Kündigungsfristen und -termine.

Welche Gründe rechtfertigen eine ausserordentliche Kündigung?

Typische wichtige Gründe sind zum Beispiel: schwerwiegende Mängel in der Wohnung (die deren Nutzung vereiteln oder Gesundheit gefährden), Zahlungsverzug trotz Mahnung, vertragswidriges Verhalten (etwa andauernde Ruhestörung oder mutwillige Beschädigung durch den Mieter), Konkurs des Mieters, oder besondere Härtefälle (z.B. unverschuldete schwere Krankheit des Mieters, die die Nutzung der Wohnung unmöglich macht). Wichtig ist immer, dass der Grund nicht vorhersehbar war und die weitere Vertragserfüllung unzumutbar macht.

Kann ein Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen?

Ja, in Ausnahmefällen kann auch ein Mieter fristlos (ausserordentlich) kündigen. Ein häufiger Fall ist ein massiver Wohnungsmangel – zum Beispiel wenn die Heizung im Winter komplett ausfällt oder gefährlicher Schimmel die Gesundheit bedroht und der Vermieter trotz Kenntnis nichts unternimmt. Auch andere gravierende Umstände (siehe oben: wichtige Gründe) können eine fristlose Kündigung durch den Mieter rechtfertigen. Der Mieter sollte den Grund klar benennen und idealerweise belegen können. Kündigt er ohne ausreichenden Grund, riskiert er, weiter Mietzins zahlen oder Schadenersatz leisten zu müssen.

Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Der Vermieter darf fristlos bzw. ausserordentlich kündigen, wenn der Mieter schwer gegen den Vertrag verstößt. Häufige Beispiele: Mietzins nicht bezahlt (trotz Nachfrist), ernste Vertragsverletzungen nach Abmahnung (z.B. Verwahrlosung der Wohnung, wiederholte Störung des Hausfriedens) oder vorsätzliche Sachbeschädigung. Auch ein Mieterkonkurs kann zur sofortigen Auflösung berechtigen, wenn keine Sicherheit geleistet wird. Der Vermieter muss dabei die vorgeschriebenen Schritte einhalten (z.B. Mahnungen, Fristansetzung) und die Kündigung mit begründetem Schreiben auf dem amtlichen Formular aussprechen.

Wie geht man bei einer ausserordentlichen Kündigung vor?

Entscheidend ist, dass man schnell und korrekt handelt: Zunächst den wichtigen Grund deutlich feststellen und soweit möglich dokumentieren. Dann die Kündigung umgehend schriftlich erklären – bei Vermietern unter Nutzung des offiziellen Kündigungsformulars. Im Schreiben unbedingt auf die ausserordentliche Kündigung hinweisen und den Grund angeben. Die Kündigung sollte per Einschreiben versandt werden, um den Zugang nachweisen zu können. Danach muss man sich auf die Rückgabe bzw. Übernahme der Mieträume vorbereiten (Termin zur Wohnungsabgabe abstimmen, Protokoll erstellen etc.). Bei Unsicherheiten oder schwierigen Fällen ist es ratsam, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen – beispielsweise bei einem Anwalt für Immobilienrecht, der das Vorgehen prüft und Ihre Interessen vertritt.

Kann man eine ausserordentliche Kündigung anfechten?

Ja, die betroffene Gegenpartei kann eine ausserordentliche Kündigung vor der Schlichtungsbehörde bzw. dem Mietgericht anfechten, wenn sie diese für ungerechtfertigt oder missbräuchlich hält. Mieter haben bei Kündigungen durch den Vermieter oft die Möglichkeit, eine Verlängerung (Erstreckung) des Mietverhältnisses zu beantragen, sofern die Kündigung für sie eine Härte bedeuten würde, die nicht durch Vermieterinteressen gerechtfertigt ist. Allerdings ist dieser Kündigungsschutz bei bestimmten schwerwiegenden Gründen – wie Zahlungsverzug, schweren Pflichtverletzungen oder Konkurs – ausgeschlossen. Letztlich entscheidet die zuständige Behörde oder das Gericht, ob die ausserordentliche Kündigung rechtens war oder ob das Mietverhältnis fortgesetzt bzw. verlängert werden muss.

Was sind die Folgen einer berechtigten ausserordentlichen Kündigung?

Wird eine ausserordentliche Kündigung wirksam, endet das Mietverhältnis zum angegebenen Termin (bei fristloser Kündigung sofort). Der Mieter muss die Wohnung räumen und zurückgeben, der Vermieter erhält die Sache zurück und verrechnet allfällige offene Forderungen (etwa ausstehende Mieten oder Schäden). Gegebenenfalls entstehen Schadenersatzansprüche: Die kündigende Partei muss der anderen Seite den finanziellen Schaden ersetzen, sofern die Gründe nicht von dieser verursacht wurden. Beispiel: Ein Mieter kündigt aus wichtigem Grund – er müsste dem Vermieter eventuell die Mietausfälle bis zur Weitervermietung zahlen, falls der Grund in seinem Risikobereich lag. Umgekehrt schuldet ein Vermieter Schadenersatz, wenn er unrechtmässig fristlos kündigt (z.B. Umzugskosten des Mieters). In vielen Fällen wird eine Einigung angestrebt, andernfalls klären Gerichte die Ansprüche.

Bitte beachten Sie, dass jeder Fall einzigartig ist. Eine ausserordentliche Kündigung sollte immer gut begründet sein. Im Zweifel helfen die Mietschlichtungsbehörden oder eine anwaltliche Beratung weiter, um Rechte und Pflichten genau abzuklären.