Anfechtung eines Beschlusses im Stockwerkeigentum – Rechte, Fristen und Vorgehen

Anfechtung eines Beschlusses im Stockwerkeigentum – Rechte, Fristen und Vorgehen

Ein umstrittener Beschluss in der Stockwerkeigentümergemeinschaft kann erhebliche finanzielle oder persönliche Folgen für einzelne Eigentümer haben. Doch man ist einem solchen Entscheid nicht schutzlos ausgeliefert: Die Anfechtung eines Beschlusses im Stockwerkeigentum bietet eine gesetzliche Möglichkeit, unrechtmässige oder regelwidrige Beschlüsse gerichtlich überprüfen zu lassen. Ein erfahrener Anwalt für Immobilienrecht kann Sie dabei unterstützen, Ihre Interessen zu wahren und die Erfolgsaussichten einer Anfechtung realistisch einzuschätzen.

Nichtigkeit vs. Anfechtbarkeit: Wann ist ein Beschluss ungültig?

Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung können entweder nichtig oder anfechtbar sein. Ein nichtiger Beschluss ist rechtlich unwirksam und „existiert eigentlich gar nicht“ – jeder Eigentümer kann sich jederzeit auf die Nichtigkeit berufen, ohne Fristen beachten zu müssen. Nichtigkeit wird jedoch nur in extremen Ausnahmefällen angenommen, etwa bei krasser Missachtung zwingenden Rechts.

Beispiele: Ein Beschluss, der ausserhalb einer ordentlichen Eigentümerversammlung von einigen wenigen Eigentümern gefasst wurde, ist nichtig. Ebenso nichtig wäre ein Entscheid, der Einstimmigkeit erfordert hätte, aber ohne Einstimmigkeit getroffen wurde (sofern das Reglement kein gültiges Mehrheitsverfahren dafür vorsieht). In solchen gravierenden Fällen entfaltet der Beschluss keinerlei Wirkung, und ein Gericht würde die Nichtigkeit gegebenenfalls auch von Amtes wegen feststellen.

Die weitaus häufigere Konstellation sind anfechtbare Beschlüsse. Diese bleiben zunächst gültig und verbindlich, bis sie durch ein Gericht aufgehoben werden. Mit anderen Worten: Eine Anfechtungsklage hat keine automatische aufschiebende Wirkung – der Beschluss gilt grundsätzlich weiter, solange er nicht gerichtlich für ungültig erklärt wird.

Anfechtbar sind Beschlüsse, die zwar einen Mangel aufweisen, aber nicht nichtig sind. Typischerweise geht es um Beschlüsse, die gegen gesetzliche Bestimmungen oder die interne Gemeinschaftsordnung (Begründungsakt, Reglement, Hausordnung) verstossen. Solche Beschlüsse gelten als wirksam, können jedoch innerhalb einer Frist angefochten und nachträglich aufgehoben werden.

Beispiele: Ein Beschluss über ein Traktandum, das gar nicht oder nur unklar angekündigt war, ist anfechtbar. Ebenso anfechtbar ist ein Entscheid, der in einer nicht beschlussfähigen Versammlung (z.B. ohne erforderliches Quorum) gefasst wurde. Auch Beschlüsse, die ohne die erforderliche Mehrheit oder unter Verletzung anderer Verfahrensvorschriften zustande gekommen sind, lassen sich anfechten. Weitere Beispiele aus der Praxis sind ein Beschluss mit falscher Verteilung gemeinschaftlicher Kosten oder ein reglementswidriger Entscheid über die Wahl bzw. Abberufung des Verwalters – solche Verstösse begründen ebenfalls eine Anfechtbarkeit.

Wichtig ist in all diesen Fällen: Gerichte prüfen nur die Rechtmässigkeit des Beschlusses (Einhaltung von Gesetz und Reglement); sie bewerten nicht, ob ein Beschluss zweckmässig oder „fair“ ist. Unzufriedenheit oder inhaltliche Unvernunft eines Mehrheitsentscheids allein sind also kein Anfechtungsgrund, solange kein Rechtsverstoss vorliegt.

Gesetzliche Grundlage der Beschlussanfechtung

Die Anfechtung von Versammlungsbeschlüssen im Stockwerkeigentum ist bundesrechtlich geregelt. Art. 712m Abs. 2 ZGB verweist diesbezüglich auf die Bestimmungen des Vereinsrechts, insbesondere auf Art. 75 ZGB, welcher den Minderheitenschutz sicherstellt. Gemäss Art. 75 ZGB können Beschlüsse, die gegen das Gesetz oder die Statuten verstossen, von jedem Mitglied, das nicht zugestimmt hat, binnen Monatsfrist seit Kenntnis angefochten werden.

Auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft übertragen bedeutet das: Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der Recht oder Reglement verletzt, kann angefochten werden. Diese Anfechtungsklage ist eine gesetzliche Schutzmassnahme für überstimmte oder abwesende Eigentümer, um gegen Mehrheitsentscheide, die ihre Rechte verletzen, vorzugehen.

Typische Anfechtungsgründe sind somit Verstösse gegen das Gesetz (z.B. das Wohnungseigentumsrecht im ZGB) oder gegen die vereinbarten Regeln der Gemeinschaft. In der Praxis kommt es häufig bei Beschlüssen über bauliche Massnahmen, Kostentragung, Nutzungsregelungen oder Verwaltungsangelegenheiten zu Streit: Etwa wenn Mehrheiten falsch berechnet wurden, Traktanden nicht ordnungsgemäss angekündigt waren oder ein Beschluss über die Befugnisse der Gemeinschaft hinausgeht. Auch die Benachteiligung einzelner Eigentümer ohne sachlichen Grund kann ein Thema sein – allerdings bietet das Gesetz hier nur begrenzt Schutz, nämlich in Form der erwähnten Anfechtungsklage und in schweren Fällen über das allgemeine Rechtsmissbrauchs- und Gleichbehandlungsverbot.

Zusammengefasst: Anfechtbar ist ein Beschluss immer dann, wenn er rechtswidrig zustande gekommen ist oder inhaltlich gegen höherrangiges Recht oder das gültige Reglement verstösst.

Wer darf einen Beschluss anfechten?

Aktivlegitimiert (klagebefugt) ist grundsätzlich jeder Stockwerkeigentümer, der dem Beschluss nicht zugestimmt hat. Dieses Anfechtungsrecht ist ein unverzichtbares Minderheitsrecht jedes Eigentümers. Praktisch bedeutet das: Eigentümer, die an der Versammlung mit „Nein“ gestimmt haben, sich der Stimme enthalten haben oder der Versammlung fernblieben, können den Beschluss anfechten. Nicht berechtigt zur Anfechtung ist, wer dem Beschluss zugestimmt hat – wer also selbst Ja gesagt hat, kann später nicht klagen.

Allerdings ist kein förmlicher Protest nötig: Es genügt, nicht zugestimmt zu haben; ein spezieller Einwand oder Widerspruch während der Versammlung muss nicht protokolliert werden. Auch eine nachträgliche Zustimmung (etwa indem man den Beschluss freiwillig umsetzt) würde das Anfechtungsrecht natürlich ausschliessen. Zur Sicherheit sollten Eigentümer, die eine Anfechtung in Betracht ziehen, ihren Widerspruch im Zweifelsfall dokumentieren – etwa indem im Protokoll festgehalten wird, wer dagegen gestimmt hat oder nicht anwesend war.

Wichtig zu wissen: Lässt sich ein Eigentümer in der Versammlung durch einen Bevollmächtigten vertreten, wird dessen Stimmverhalten dem Eigentümer zugerechnet. Mit anderen Worten, die gleichen Rechte und Pflichten gelten, als wäre man selbst anwesend gewesen. Wer also einen Vertreter schickt, der im eigenen Namen zustimmt, verliert dadurch das Recht auf Anfechtung – während eine Nein-Stimme oder Enthaltung durch den Vertreter das Anfechtungsrecht wahrt.

Nicht klageberechtigt sind schliesslich außenstehende Dritte wie Mieter oder Verwalter; die Anfechtungsklage kann nur von einem Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft (oder dessen Rechtsnachfolger, z.B. Erben) erhoben werden.

Frist und Vorgehen bei der Beschlussanfechtung

Die Frist zur Anfechtung eines Beschlusses beträgt einen Monat ab Kenntnisnahme des Beschlusses. Diese Monatsfrist ist zwingend (Verwirkungsfrist) – wird sie versäumt, erlischt das Recht auf Anfechtung unwiderruflich. Eine spätere Klage hätte dann keine Chance mehr, selbst wenn der Beschluss rechtswidrig war. Daher ist es entscheidend, den Fristenlauf korrekt zu bestimmen:

War ein Eigentümer anwesend oder vertreten an der Versammlung, gilt der Beschluss mit der mündlichen Verkündung in der Versammlung als bekannt. Die Frist beginnt also am folgenden Tag der Versammlung zu laufen. Beispiel: Findet die Versammlung am 4. Mai statt, beginnt die Monatsfrist am 5. Mai.

Eigentümer, die weder anwesend noch vertreten waren, erfahren von den Beschlüssen erst durch Zustellung des Protokolls. In diesem Fall beginnt die Monatsfrist ab Empfang des Protokolls zu laufen.

Die Frist beträgt einen Monat, nicht bloß 30 Tage – das heißt, sie endet am selben Datum des Folgemonats. Fehlt dieses Datum (z.B. vom 31. Januar auf Februar), endet die Frist am letzten Tag des Folgemonats. Im obigen Beispiel (Beschluss vom 4. Mai) müsste also spätestens am 4. Juni die Anfechtung eingereicht werden.

Die Anfechtung erfolgt durch Erhebung einer Klage gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft (als Gesamtheit). In den meisten Kantonen ist zunächst ein Schlichtungsverfahren vor der zuständigen Schlichtungsbehörde (Friedensrichteramt) durchzuführen. Fristwahrend ist bereits das rechtzeitige Einreichen des Schlichtungsgesuchs innerhalb der Monatsfrist. Kommt es zu keiner Einigung in der Schlichtung, kann der klagende Eigentümer die Sache an das Gericht weiterziehen. Örtlich zuständig ist das Gericht am Ort der gelegenen Liegenschaft.

Im Gerichtsverfahren selbst handelt es sich um eine sogenannte Gestaltungsklage, mit der der Kläger die Aufhebung des Beschlusses beantragt. Wichtig: Der Kläger kann nicht verlangen, dass das Gericht einen anderen Entscheid ersetzt (kein Ersatzzustimmungs- oder Leistungsbegehren); das Gericht kann nur den angefochtenen Beschluss aufheben oder die Klage abweisen.

Während des Verfahrens bleibt der Beschluss grundsätzlich gültig und muss – sofern nicht anders vereinbart – vorerst umgesetzt werden. In dringenden Fällen kann allenfalls ein vorsorglicher Rechtsschutz (einstweilige Verfügung) beantragt werden, um die Ausführung bis zum Entscheid zu stoppen. Das ist jedoch nur in Ausnahmefällen angezeigt, da die Hürden hoch sind. Im Normalfall müssen die Beteiligten die Umsetzung des Beschlusses dulden, bis das Gericht endgültig entschieden hat.

Erfolgsaussichten und Folgen: Gibt das Gericht der Anfechtungsklage statt, wird der Beschluss aufgehoben. Die Aufhebung wirkt ex tunc, d.h. rückwirkend ab Beschlussfassung, und für alle Eigentümer. Der Beschluss wird so behandelt, als wäre er nie gültig zustande gekommen. Dies kann beispielsweise bedeuten, dass bereits getroffene Umsetzungen rückgängig gemacht werden müssen (etwa eingezogene Sonderbeiträge sind zurückzuerstatten).

Wird die Klage hingegen abgewiesen oder erst gar nicht fristgerecht erhoben, bleibt der Beschluss rechtskräftig und für alle verbindlich. In diesem Fall muss sich auch der anfechtende Eigentümer dem Mehrheitsentscheid beugen. Zudem erwächst ein rechtskräftiger Beschluss in der Regel in die Tat – der Verwalter hat ihn dann umzusetzen.

Zu beachten ist schliesslich das Kostenrisiko: Eine Beschlussanfechtung vor Gericht kann mit Verfahrenskosten und Anwaltskosten verbunden sein. Im Falle des Unterliegens trägt der klagende Eigentümer in der Regel die Verfahrenskosten sowie die Parteientschädigung an die Gegenpartei (die Stockwerkeigentümergemeinschaft) nach dem Prinzip von Obsiegen und Unterliegen. Gewinnt er hingegen, werden die Kosten meist der Gemeinschaft auferlegt – was indirekt wiederum alle Eigentümer treffen kann.

Es empfiehlt sich daher, vor einer Klage die Erfolgschancen sorgfältig abzuwägen und sich gegebenenfalls fachkundig beraten zu lassen. Häufig kann ein erfahrener Anwalt für Immobilienrecht bereits im Vorfeld klären, ob ein bestimmter Beschluss wahrscheinlich standhält oder mit Aussicht auf Erfolg angefochten werden kann.

Praxis-Tipps für Eigentümer

Protokoll prüfen: Lesen Sie das Protokoll der Versammlung sofort nach Erhalt gründlich. Nur darin sind alle Beschlüsse und deren Wortlaut festgehalten. Falls Sie an der Versammlung nicht teilgenommen haben, beginnt Ihre Monatsfrist mit der Zustellung des Protokolls – Verzögerungen können Ihnen kostbare Zeit nehmen.

Vertretung organisieren: Wenn Sie an einer wichtigen Versammlung verhindert sind, bevollmächtigen Sie eine vertrauenswürdige Person und geben Sie klare Weisungen, wie abzustimmen ist. Bedenken Sie: Die Kenntnis und das Abstimmungsverhalten Ihres Vertreters gelten rechtlich als Ihre eigenen. Selbst wenn Sie Ihren Vertreter anweisen, Ihnen erst nach der Versammlung Bericht zu erstatten, läuft die Anfechtungsfrist bereits ab dem Versammlungsdatum. Handeln Sie daher vorsorglich so, als ob Sie selbst anwesend waren – im Zweifel also Frist ab Versammlung berechnen und nicht erst ab Protokoll.

Im Zweifel fristwahrend klagen: Ob ein Beschluss nun nichtig oder nur anfechtbar ist, lässt sich manchmal schwer beurteilen. Warten Sie nicht ab, sondern reagieren Sie innerhalb der Monatsfrist. Lieber eine Anfechtung einreichen (notfalls auch wieder zurückziehen), als das Fristende ungenutzt verstreichen zu lassen. Denn eine verpasste Frist kann nicht geheilt werden, selbst wenn der Beschluss offensichtlich fehlerhaft war.

Gemeinsam auftreten: Oft sind mehrere Miteigentümer unzufrieden mit einem Beschluss. Bündeln Sie Ihre Kräfte – beispielsweise können sich mehrere Betroffene zusammentun und gemeinsam (als Streitgenossen) klagen. Das kann nicht nur die Kosten pro Person senken, sondern zeigt auch der Gegenseite, dass der Widerstand ernst zu nehmen ist.

Fachrat einholen: Die Materie ist komplex und jedes Stockwerkeigentum hat eigene Reglementsdetails. Zögern Sie nicht, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen. Eine kurze Beratung kann klären, ob eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat oder welche Alternativen es gibt. Zudem hilft anwaltlicher Beistand, formale Fehler bei der Klageeinreichung zu vermeiden.

FAQ: Häufige Fragen zur Anfechtung von Beschlüssen im Stockwerkeigentum

Wer darf einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft anfechten?

Jeder Miteigentümer der Stockwerkeigentümergemeinschaft kann einen Beschluss anfechten, sofern er dem Beschluss nicht zugestimmt hat. Das heisst, stimmberechtigt zur Anfechtung sind alle Eigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt haben, sich enthalten haben oder der Versammlung ferngeblieben sind. Wer selbst zugestimmt (mit „Ja“ gestimmt) hat, kann den gleichen Beschluss nicht nachträglich anfechten. Externe Dritte (z.B. Mieter oder der Verwalter) sind ebenfalls nicht anfechtungsberechtigt.

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Beschluss angefochten werden?

Eine Anfechtung ist nur möglich, wenn der Beschluss gesetzes- oder statutenwidrig ist. Konkret muss ein Verstoss gegen das Gesetz (insbesondere die einschlägigen Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs) oder gegen die Gemeinschaftsordnung (Begründungsurkunde, Reglement, Hausordnung) vorliegen. Typische Gründe sind Formfehler (z.B. Beschluss ohne gültige Traktandierung, fehlende Beschlussfähigkeit, falsche Mehrheit) oder inhaltliche Rechtsverstösse (etwa Beschlüsse, die Eigentümerrechte unzulässig einschränken oder die Verteilung von Kosten regelwidrig ändern). Nicht anfechtbar sind dagegen inhaltlich bloss „unangenehme“ Beschlüsse, die zwar unpopulär oder unzweckmässig erscheinen mögen, aber rechtlich einwandfrei zustande gekommen sind – hier muss die Minderheit die Mehrheitsentscheidung hinnehmen.

Wie lange hat man Zeit, einen Beschluss anzufechten?

Die Frist beträgt einen Monat ab Kenntnis des Beschlusses. Für Anwesende (bzw. vertretene) Eigentümer beginnt diese Monatsfrist am Tag nach der Versammlung, da man dort vom Beschluss erfahren hat. Für abwesende Eigentümer beginnt die Frist mit Zustellung des Protokolls. Innerhalb dieser Frist muss mindestens das Schlichtungsgesuch oder die Klage bei der zuständigen Stelle eingereicht werden. Verpasst man die einmonatige Frist, ist das Anfechtungsrecht verwirkt – der Beschluss bleibt dann trotz etwaiger Mängel verbindlich.

Wie läuft das Anfechtungsverfahren ab?

Zunächst stellt man sicher, dass die Monatsfrist gewahrt wird, indem man rechtzeitig ein Schlichtungsgesuch bei der zuständigen Schlichtungsbehörde (Friedensrichter) einreicht. In diesem Gesuch muss der angefochtene Beschluss bezeichnet und grob der Anfechtungsgrund dargelegt werden. Kommt vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung zustande, erhält der Anfechtende eine Klagebewilligung. Damit kann er innert der gesetzlichen Frist Klage beim zuständigen Gericht am Ort der Liegenschaft einreichen. In der Klageschrift beantragt man die Aufhebung des Beschlusses und begründet, warum der Beschluss rechtswidrig ist. Das Gericht prüft den Fall und entscheidet entweder, den Beschluss aufzuheben (wenn es einen Rechtsverstoss feststellt) oder die Klage abzuweisen. Wichtig: Bis zum Urteil bleibt der Beschluss grundsätzlich gültig – es sei denn, das Gericht ordnet auf Antrag eine einstweilige Aussetzung an.

Was passiert, wenn ein Beschluss erfolgreich angefochten wird?

Wird der Anfechtungsklage stattgegeben, erklärt das Gericht den Beschluss für ungültig und hebt ihn auf. Der Beschluss wird dann so behandelt, als wäre er nie gefasst worden (Rückwirkung). Alle Eigentümer – auch jene, die ursprünglich dafür gestimmt hatten – sind an dieses Urteil gebunden. Praktisch bedeutet eine Aufhebung etwa, dass bereits getroffene Vollzugsmaßnahmen rückgängig zu machen sind, sofern möglich. Wird die Klage hingegen abgewiesen, bleibt der Beschluss gültig und muss von allen befolgt werden. In beiden Fällen entscheidet das Gericht auch über die Verfahrenskosten: Die unterliegende Partei trägt in der Regel Gerichtskosten und (eventuell) die Anwaltskosten der obsiegenden Partei.