Bauhandwerkerpfandrecht Schweiz: Sicherung für Handwerker – Risiko für Bauherren

Bauhandwerkerpfandrecht in der Schweiz bietet Handwerkern ein starkes Sicherungsmittel für unbezahlte Werklohnforderungen – doch für Bauherren kann es zum Albtraum werden, der im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung der Liegenschaft nach sich zieht. In diesem Artikel erfahren Sie, was es mit dem Bauhandwerkerpfandrecht auf sich hat, welche Voraussetzungen und Fristen gelten und wie Sie sich als Bauherr davor schützen können. Bei Bedarf unterstützt Sie dabei gerne ein Anwalt für Immobilienrecht mit kompetenter Beratung.

Was ist das Bauhandwerkerpfandrecht?

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein gesetzliches Grundpfandrecht, das Handwerkern und Bauunternehmern in der Schweiz dazu dient, ihre Werklohnforderungen für Bauarbeiten an einem Grundstück abzusichern. Vereinfacht gesagt: Hat ein Handwerker Arbeiten an einem Gebäude oder Grundstück geleistet und erhält er seinen Lohn nicht, kann er ein Pfandrecht auf dieser Immobilie eintragen lassen. Dieses Pfandrecht ermöglicht es ihm notfalls, das Grundstück zwangsversteigern zu lassen, um an sein Geld zu kommen. Für den Grundeigentümer (Bauherrn) bedeutet das ein erhebliches Risiko – insbesondere dann, wenn er beispielsweise einen Generalunternehmer bezahlt hat, dieser aber die Subunternehmer nicht begleicht. In solchen Fällen kann es zur Doppelzahlung kommen: Der Bauherr muss die ausstehenden Rechnungen der Handwerker ein zweites Mal bezahlen, um die Pfandrechtseinträge und eine drohende Versteigerung abzuwenden.

Das Recht auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) verankert. Es handelt sich um ein mittelbares gesetzliches Pfandrecht – das heisst, es entsteht nicht automatisch, sondern erst durch Eintrag im Grundbuch. Wichtig ist: Das Pfandrecht richtet sich immer gegen die aktuelle Eigentümerschaft des Grundstücks. Selbst wenn der Auftrag ursprünglich von einem Generalunternehmer oder Mieter erteilt wurde, trifft ein eingetragenes Pfandrecht letztlich den Eigentümer der Liegenschaft. Käufer einer Immobilie sollten daher besonders aufpassen, wenn kurz zuvor Bauarbeiten ausgeführt wurden – ein gültig begründetes Bauhandwerkerpfandrecht geht auf sie als neue Eigentümer über und sie haften dann für die offenen Forderungen.

Voraussetzungen: Wer kann ein Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen?

Ein Bauhandwerkerpfandrecht kommt nicht in jedem Fall von Bauarbeiten zum Tragen. Es gibt klare Voraussetzungen und Berechtigte, die dieses Pfandrecht beanspruchen können:

Werkvertrag und Mehrwert am Grundstück: Ein Pfandrecht kann nur für Forderungen aus Werkverträgen geltend gemacht werden, also für Bau- und Handwerksleistungen, die direkt an einem Grundstück oder Bauwerk erbracht wurden und dieses wesentlich verändern oder verbessern. Der Anspruch entsteht grundsätzlich bereits mit Abschluss des Werkvertrags. Wichtig ist, dass tatsächlich Arbeit am Grundstück geleistet wurde – sei es mit oder ohne Materiallieferungen. Klassische Beispiele sind Maurer-, Maler-, Sanitär- oder Elektrikerarbeiten im Rahmen eines Bauprojekts. Durch diese Arbeiten entsteht ein Mehrwert am Gebäude, den das Pfandrecht sichern soll.

Selbständige Handwerker und Unternehmer: Pfandberechtigt sind alle selbständigen Handwerker, Unternehmer oder Bauunternehmen, die aufgrund eines Werkvertrags Leistungen erbracht haben. Subunternehmer sind ausdrücklich eingeschlossen – und zwar unabhängig davon, ob der Grundeigentümer sie direkt beauftragt hat oder nicht. Auch wenn der Auftrag durch einen Generalunternehmer, Totalunternehmer oder Architekten erteilt wurde, kann jeder beteiligte Handwerksbetrieb sein Pfandrecht geltend machen. Entscheidend ist allein, dass die Arbeit am betreffenden Grundstück ausgeführt wurde. (Hat allerdings ein Mieter oder Pächter die Arbeiten ohne Zustimmung des Eigentümers in Auftrag gegeben, besteht kein Pfandrecht, da der Eigentümer in diesem Fall nicht in die Ausführung der Arbeiten eingewilligt hat.)

Keine reinen Materiallieferanten: Unternehmen, die ausschliesslich Baumaterial liefern und keine Montage oder Verarbeitung vor Ort vornehmen, sind in der Regel nicht pfandberechtigt. Typische serienmässige oder standardisierte Baumaterialien wie Backsteine, Zement, Kies usw. begründen kein Bauhandwerkerpfandrecht, da sie ohne weiteres wiederverwendet werden können. Eine Ausnahme gilt für Spezialanfertigungen oder schwer wiederverwertbare Materialien, die spezifisch für das Bauobjekt hergestellt und eingebaut wurden (z.B. massgefertigte Fenster, individuell angefertigte Granitplatten oder frisch angemischter Beton direkt auf der Baustelle). In solchen Fällen kann auch der Lieferant pfandberechtigt sein, sofern die Materialien fest mit dem Bauwerk verbunden wurden. Architekten und Ingenieure sind hingegen ausdrücklich nicht pfandberechtigt, weil ihre Leistungen planender Natur sind und nicht als Werkvertrag im Sinne des Pfandrechts gelten.

Viermonatsfrist ab Arbeitsende: Ein zentrales Kriterium ist die Frist: Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts ins Grundbuch muss spätestens innerhalb von vier Monaten nach Vollendung der Arbeiten erfolgen. Wird diese Frist verpasst, erlischt der Pfandrechtsanspruch unwiderruflich. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des „letzten Hammerschlags“, also der Abschluss der vertraglich geschuldeten Hauptarbeiten. Kleine Restarbeiten oder Aufräumarbeiten zählen meist nicht als Vollendung. Wichtig für Handwerker: Die Frist läuft ab Bauende, nicht ab Rechnungsdatum. Sie müssen also rechtzeitig aktiv werden (siehe dazu unten den Ablauf der Eintragung).

Kein anderweitiger Sicherheitennachweis: Das Gesetz sieht vor, dass ein Bauhandwerkerpfandrecht nicht verlangt werden kann, wenn der Eigentümer für die offene Forderung bereits eine hinreichende Sicherheit geleistet hat. Das kann zum Beispiel eine unbefristete Bankgarantie oder eine Hinterlegung eines Geldbetrags sein, welche den ausstehenden Werklohn sowie eventuelle Zinsen in gleicher Weise absichert wie das Pfandrecht. Stellt der Bauherr dem Handwerker also eine gleichwertige Sicherstellung zur Verfügung, entfällt das Recht auf Eintragung des Pfandrechts. (In der Praxis ist jedoch zu beachten, dass die Anforderungen an eine solche Sicherheit hoch sind – sie muss qualitativ und quantitativ dem Pfandrecht entsprechen. Eine zeitlich befristete oder nicht alle Nebenkosten abdeckende Bankgarantie genügt beispielsweise nicht.)

Zusammengefasst kann jeder Handwerker oder Unternehmer, der im Rahmen eines Werkvertrages Bauleistungen an einer Liegenschaft erbracht hat und dafür nicht bezahlt wurde, innerhalb der gesetzlichen Frist ein Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen – es sei denn, der Eigentümer begleicht die Rechnung oder bietet eine gleichwertige Sicherheit an.

Eintragung ins Grundbuch: Fristen und Verfahren

Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts ins Grundbuch ist Voraussetzung dafür, dass das Pfandrecht wirksam entsteht. Hierbei sind strenge Fristen und ein bestimmtes Verfahren zu beachten:

Frist von vier Monaten unbedingt beachten

Wie erwähnt, läuft ab Abschluss der Arbeiten eine Frist von vier Monaten, innerhalb derer das Pfandrecht im Grundbuch eingetragen sein muss. Diese Frist ist zwingend – eine Verspätung führt zum Verlust des Pfandrechtsanspruchs. Wichtig dabei: Es genügt nicht, innerhalb der vier Monate den Antrag zu stellen; tatsächlich muss der Eintrag im Grundbuch bis zum Fristablauf erfolgt sein. Da für die Eintragung in der Regel ein Gericht eingeschaltet wird, sollten Handwerker spätestens einige Wochen vor Ablauf der vier Monate aktiv werden. Wer erst am allerletzten Tag ein Gesuch einreicht, riskiert, dass es nicht mehr rechtzeitig zur Grundbucheintragung kommt.

Ablauf des Eintragungsverfahrens

In der Praxis will kaum ein Eigentümer freiwillig ein Pfandrecht auf seinem Grundstück eintragen lassen. Daher muss der Handwerker meist den Weg über das zuständige Gericht gehen. Örtlich zuständig ist in der Regel das Bezirksgericht bzw. Zivilgericht am Ort, wo sich die Liegenschaft befindet. Das Vorgehen läuft vereinfacht wie folgt ab:

Gesuch an das Gericht: Der Handwerker stellt ein Eintragungsgesuch beim Gericht. In diesem Antrag legt er dar, welche Arbeiten er auf dem Grundstück ausgeführt hat, wann die Arbeiten beendet wurden und welcher Betrag (Werklohn) noch aussteht. Idealerweise fügt er Belege bei (Werkvertrag, Rechnungen, Korrespondenz etc.). Da es zunächst nur um eine vorläufige Sicherung geht, muss der Handwerker seinen Anspruch in diesem Stadium nur glaubhaft machen, nicht abschliessend beweisen.

Superprovisorische Verfügung (sofortiger Eintrag): Wenn die Zeit drängt oder das Gericht die Anspruchsvoraussetzungen als glaubhaft erfüllt ansieht, kann es ohne Anhörung der Gegenseite eine superprovisorische Verfügung erlassen. Das bedeutet: Das Grundbuchamt wird angewiesen, das Bauhandwerkerpfandrecht vorläufig einzutragen, noch bevor der Eigentümer Stellung nehmen kann. Dieses Mittel wird genutzt, um die Viermonatsfrist zu wahren, falls sie bald abläuft, und um zu verhindern, dass der Eigentümer in der Zwischenzeit das Grundstück verkauft oder andere Veränderungen vornimmt.

Anhörung und Entscheid im Summarverfahren: Anschliessend – oder von Anfang an, falls genügend Zeit besteht – wird der Grundeigentümer vom Gericht angehört. Es findet entweder eine schriftliche Stellungnahme oder eine Verhandlung im Rahmen eines summarischen Verfahrens statt. In diesem beschleunigten Verfahren prüft das Gericht nur oberflächlich, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind (Werkvertragliche Arbeit erbracht? Frist eingehalten? Forderung nicht bezahlt und kein Sicherheit geleistet?). Die Hürden sind bewusst nicht hoch: Es reicht, dass der Anspruch glaubhaft erscheint. Streitpunkte wie mangelhafte Arbeit, Gewährleistungsansprüche oder genaue Abrechnungen werden in diesem frühen Stadium noch nicht vertieft geprüft – solche Einwände kann der Eigentümer später im ordentlichen Prozess vorbringen. Als Eigentümer hat man in diesem Stadium jedoch die Möglichkeit, das Pfandrecht abzuwenden, indem man z.B. sofort den offenen Betrag bezahlt oder eine genügende Sicherheit (z.B. Bankgarantie) hinterlegt. Das Gericht würde dann von einer Eintragung absehen.

Vorläufige Eintragung und Frist zur Klage: Erscheint dem Gericht der Anspruch des Handwerkers berechtigt und wurden keine ausreichenden Sicherheiten geleistet, ordnet es die vorläufige Eintragung des Pfandrechts an oder bestätigt einen bereits superprovisorisch erfolgten Eintrag. Gleichzeitig setzt das Gericht dem Handwerker eine Frist, innerhalb derer er beim ordentlichen Gericht Klage auf definitive Eintragung des Pfandrechts erheben muss. Diese Frist beträgt je nach Kanton und Situation oft 30 Tage. Wird diese Frist vom Handwerker versäumt, kann der Eigentümer die Löschung des vorläufig eingetragenen Pfandrechts verlangen – das Pfandrecht wäre dann hinfällig.

Ordentliches Verfahren auf definitive Eintragung: Reicht der Handwerker fristgerecht Klage ein, kommt es zum ordentlichen Gerichtsverfahren. In diesem muss der Handwerker nun seine Werklohnforderung und die Berechtigung des Pfandrechts voll beweisen (nicht mehr nur glaubhaft machen). Der Rechtsstreit ähnelt dann einer normalen Werklohnklage, ergänzt um den Aspekt des Pfandrechts. Der Eigentümer kann in diesem Verfahren alle Einwände vorbringen, z.B. Mängel an der Arbeit, Gegenforderungen, unberechtigte Rechnungsanteile etc. Bestätigt das Gericht am Ende die Forderung (bzw. einen Teil davon), wird die definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch veranlasst. Dieses bleibt dann als Belastung bestehen, bis die Forderung beglichen oder das Pfandrecht anderweitig gelöscht wird.

Für den Handwerker bedeutet eine erfolgreiche definitive Eintragung, dass seine Forderung grundpfandrechtlich gesichert ist. Er steht damit ähnlich wie ein Hypothekargläubiger im Grundbuch. Kommt es trotzdem nicht zur Zahlung, kann er – nach Durchlaufen eines Betreibungs- und Verwertungsverfahrens – das Grundstück versteigern lassen und sich aus dem Erlös befriedigen.

Praxis-Tipp für Handwerker: Unbedingt rechtzeitig handeln! Die Einhaltung der 4-Monats-Frist ist entscheidend. Sobald absehbar ist, dass der Bauherr nicht zahlt, sollte man das Gesuch vorbereiten. Im Zweifelsfall lieber etwas zu früh einreichen als zu spät – zur Not kann ein Pfandrecht auch wieder zurückgezogen oder gelöscht werden, falls der Kunde doch noch zahlt.

Risiken für Bauherren und wie Sie sich schützen können

Für Bauherren und Eigentümer birgt das Bauhandwerkerpfandrecht erhebliche finanzielle Risiken. Im schlimmsten Fall droht die Versteigerung der eigenen Immobilie, obwohl man möglicherweise den Generalunternehmer bereits bezahlt hat. Hinzu kommt das latente Doppelzahlungsrisiko: Der Eigentümer hat an seinen Vertragspartner (z.B. GU/TU) gezahlt, muss aber ein zweites Mal an die Handwerker zahlen, wenn diese ihr Pfandrecht geltend machen, um die Last von seinem Grundstück zu bekommen.

Beispiel aus der Praxis: Eine Familie lässt ihr Einfamilienhaus von einem Generalunternehmer (GU) schlüsselfertig bauen. Sie bezahlt alle Raten an den GU gemäss Vertrag. Der GU gerät jedoch in finanzielle Schieflage und begleicht die Rechnungen der Handwerker (Maler, Elektriker, Sanitär usw.) nicht. Einige Wochen nach Bauvollendung erhält die Familie Post vom Bezirksgericht: Ein Subunternehmer (der Elektriker) beantragt ein Bauhandwerkerpfandrecht für offene Forderungen von CHF 30’000.–. Kurz darauf melden sich weitere Handwerker mit Zahlungsaufforderungen. Die Familie steht vor dem Problem, entweder diese Beträge zusätzlich zu bezahlen – oder Pfandrechte an ihrem frisch gebauten Haus zu riskieren, die letztlich zur Zwangsverwertung führen könnten. Um ihr Haus nicht zu gefährden, entscheidet sich die Familie, die Handwerker aus eigener Tasche zu bezahlen, und versucht danach, das Geld vom insolventen GU zurückzufordern (was meist schwierig ist). Dieses Beispiel zeigt: Selbst wenn der Bauherr vertragstreu zahlt, kann ihn ein Bauhandwerkerpfandrecht treffen.

Glücklicherweise können Bauherren vorbeugend einiges tun, um das Risiko zu minimieren und sich vor Überraschungen durch Bauhandwerkerpfandrechte zu schützen:

Direktzahlungen an Subunternehmer: Wenn Sie einen Generalunternehmer beauftragt haben, vereinbaren Sie möglichst ein Direktzahlungsrecht. Das bedeutet, dass Sie berechtigt sind, Handwerkerrechnungen direkt an die Subunternehmer zu zahlen (mit Anrechnung auf den Werklohn des GU), falls der GU in Verzug gerät. So stellen Sie sicher, dass die Handwerker ihr Geld erhalten und kein Pfandrecht anmelden müssen. Alternativ können Sie im Bauvertrag festhalten, dass der GU erst bezahlt wird, nachdem er Nachweise über die Bezahlung aller Subunternehmer vorlegt.

Einbehalt oder Bürgschaft für Werklohn: Es kann sinnvoll sein, einen Teil der Bausumme bis zum Ablauf der viermonatigen Pfandrechtseintragungsfrist zurückzubehalten. Manche Bauherren vereinbaren z.B., die Schlusszahlung erst nach 4 Monaten zu leisten, sofern bis dahin keine Pfandansprüche geltend gemacht wurden. Ist dies vertraglich nicht möglich, kann der GU verpflichtet werden, eine Bank- oder Versicherungsgarantie (Erfüllungsgarantie) bereitzustellen. Diese Garantie springt ein, falls Handwerkerforderungen offen bleiben – die Bank zahlt dann den Handwerkern, und der Bauherr kann so eine Pfandrechtseintragung verhindern. Wichtig: Aufgrund eines Bundesgerichtsurteils muss eine solche Garantie sehr umfassend sein (inklusive unbeschränkter Verzugszinsdeckung), um als hinreichende Sicherheit zu gelten.

Keine Zustimmung zu ungeregelten Arbeiten von Dritten: Als Eigentümer sollten Sie vorsichtig sein, wenn ein Mieter oder Pächter eigenmächtig Umbauten vornehmen lassen will. Erteilen Sie nur mit vertraglicher Absicherung Ihre Zustimmung, denn mit Ihrer Zustimmung würden auch solche Werklohnforderungen pfandrechtlich auf Ihr Grundstück durchschlagen. Ohne Zustimmung könnten Handwerker keine Eintragung vornehmen, falls z.B. ein Mieter sie beauftragt und nicht zahlt – so bleibt der Eigentümer in diesem Sonderfall geschützt.

Grundbuch im Blick behalten (beim Immobilienkauf): Wenn Sie eine Immobilie erwerben, schauen Sie sich unbedingt den Grundbuchauszug genau an. Sind dort bereits Bauhandwerkerpfandrechte vorgemerkt oder eingetragen? Fragen Sie auch den Verkäufer, ob kürzlich Bauarbeiten stattfanden und ob alle Handwerker bezahlt wurden. Ist ein Pfandrecht bereits eingetragen, sollte der Verkäufer dieses vor dem Verkauf löschen (z.B. durch Bezahlung oder Hinterlegung einer Sicherheit). Beachten Sie, dass Handwerker ihre Ansprüche bis vier Monate nach Bauende anmelden können – kaufen Sie also ein Haus kurz nach Fertigstellung eines Umbaus oder Neubaus, besteht theoretisch die Möglichkeit, dass noch Pfandrechte folgen. Sie können im Kaufvertrag Regelungen treffen, etwa dass ein Teil des Kaufpreises für vier Monate auf einem Sperrkonto hinterlegt wird, um eventuelle Handwerkerforderungen abzudecken.

Kommunikation und rasche Reaktion: Sollte sich ein Handwerker bei Ihnen melden wegen offener Rechnungen (z.B. weil der GU nicht bezahlt hat), nehmen Sie das ernst. Suchen Sie das Gespräch und versuchen Sie, eine Lösung zu finden, bevor es zum gerichtlichen Pfandrechtsgesuch kommt. Eine aussergerichtliche Einigung oder schnelle Zahlung kann am Ende günstiger und nervenschonender sein als ein Rechtsstreit und eine belastete Liegenschaft.

Trotz aller Vorsicht kann es Situationen geben, in denen sich Bauherren mit einem Bauhandwerkerpfandrecht konfrontiert sehen. Dann ist es wichtig zu wissen: Der Handwerker kann nicht sofort Ihr Haus verkaufen lassen – es gibt rechtliches Gehör, und Sie haben Möglichkeiten, sich zu wehren (z.B. durch Stellung einer Sicherheit, Bestreiten ungerechtfertigter Forderungen im Gerichtsverfahren etc.). Im Zweifel sollten Sie frühzeitig rechtlichen Rat einholen. Zögern Sie im Konfliktfall nicht, einen Anwalt für Immobilienrecht einzuschalten. Dieser kann die Rechtslage prüfen, Verhandlungen führen und Sie dabei unterstützen, die beste Lösung zu finden, damit Ihre Immobilie nicht unnötig belastet wird.

Häufige Fragen zum Bauhandwerkerpfandrecht (FAQ)

Wer muss die Handwerkerrechnungen bezahlen, wenn der Generalunternehmer nicht zahlt?
Grundsätzlich haftet immer der Bauherr bzw. Grundeigentümer für die Begleichung der Handwerkerrechnungen, zumindest was das Pfandrecht angeht. Das Bauhandwerkerpfandrecht stellt sicher, dass Handwerker ihr Geld vom Eigentümer verlangen können, wenn der direkte Auftraggeber (z.B. ein GU/TU) nicht zahlt. In der Praxis bedeutet das: Zahlt der Generalunternehmer die Subunternehmer nicht, muss der Eigentümer einspringen – auch wenn er den GU bereits bezahlt hat. Um eine Pfandrechtseintragung und Zwangsverwertung zu vermeiden, bleibt dem Bauherrn dann oft nichts anderes übrig, als die offenen Rechnungen der Handwerker selbst zu begleichen und sich das Geld vom zahlungsunfähigen GU zurückzuholen (sofern möglich).

Was genau bewirkt das Bauhandwerkerpfandrecht?
Das Bauhandwerkerpfandrecht gibt Handwerkern das Recht, ein Pfand auf dem bebauten Grundstück zu erlangen. Im Klartext: Die Forderung des Handwerkers wird wie eine Hypothek im Grundbuch eingetragen. Kommt es dazu, kann der Handwerker letztlich die Versteigerung der Immobilie veranlassen, um aus dem Erlös seine unbezahlte Rechnung zu erhalten. Für den Eigentümer übt das einen starken Druck aus – er wird bemüht sein, die Forderung zu begleichen oder anderweitig (etwa durch Sicherheiten) eine Einigung zu finden, damit das Pfandrecht gelöscht wird. Das Pfandrecht entsteht aber nur, wenn der Handwerker es innerhalb der gesetzlichen Frist eintragen lässt und seine Forderung anerkannt oder gerichtlich bestätigt wird.

Wie lange kann ein Handwerker nach Bauende ein Pfandrecht eintragen lassen?
Maximal vier Monate nach Vollendung der Arbeiten. Diese Frist ist gesetzlich festgelegt. Hat ein Handwerker seine Arbeiten am 30. April abgeschlossen, so muss spätestens bis 30. August der Grundbucheintrag erfolgt sein. Nach Ablauf der vier Monate erlischt der Pfandrechtsanspruch. Wichtig: Innerhalb der Frist muss der Eintrag im Grundbuch stehen, nicht nur der Antrag gestellt sein. Durch eine fristwahrende vorläufige Eintragung (via Gericht) kann der Handwerker diese Viermonatsfrist einhalten, selbst wenn das endgültige Verfahren noch andauert.

Was bedeutet das Bauhandwerkerpfandrecht für Immobilienkäufer?
Käufer sollten vorsichtig sein, wenn sie eine Immobilie übernehmen, an der kürzlich gebaut oder renoviert wurde. Ein Bauhandwerkerpfandrecht richtet sich zwar gegen den Eigentümer, aber bei einem Eigentümerwechsel geht die Pfandlast auf den neuen Eigentümer über. Das heisst, hat der Verkäufer Handwerker nicht bezahlt und hat ein Handwerker binnen 4 Monaten sein Pfandrecht eingetragen (oder ist die Frist noch offen und er tut es bald), dann haften Sie als Käufer für diese Forderungen. Deshalb ist es ratsam, vor dem Kauf den Grundbuchauszug auf bereits eingetragene Pfandrechte zu prüfen. Fragen Sie den Verkäufer nach offenen Handwerkerrechnungen und lassen Sie sich bestätigen, dass alle bezahlt sind. Ist ein Pfandrecht schon vorgemerkt, sollte im Kaufvertrag geregelt werden, wie damit umgegangen wird (z.B. Auszahlung eines Teils des Kaufpreises erst nach Löschung des Pfandrechts). Als Käufer kann man auch verlangen, dass der Verkäufer eine Sicherheit leistet oder einen Teil des Kaufpreises treuhänderisch zurückbehält, bis die viermonatige Frist abgelaufen ist.

Wie kann man sich als Bauherr vor dem Bauhandwerkerpfandrecht schützen?
Einen absoluten Schutz gibt es zwar nicht, aber Bauherren können das Risiko deutlich senken. Empfehlenswert ist es, Vorsorge in den Verträgen zu treffen: z.B. indem man ein Direktzahlungsrecht an Subunternehmer vereinbart oder eine Bankgarantie vom Generalunternehmer fordert. Kontrolle ist wichtig: Zahlen Sie Rechnungen erst, wenn nachgewiesen ist, dass alle Unternehmer bis dahin bezahlt wurden. Auch ein gewisser Einbehalt bis zum Ablauf der Pfandrecht-Frist kann vereinbart werden. Kurz gesagt: Behalten Sie den Überblick über alle am Bau beteiligten