Stockwerkeigentum einfach erklärt – Rechte, Pflichten und praktische Tipps
Wer in der Schweiz eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt damit nicht ein ganzes Haus, sondern einen Anteil an einer Liegenschaft – und wird Teil einer Eigentümergemeinschaft. Dieser Ratgeber bietet eine klare, verständliche Einführung in das Konzept des Stockwerkeigentums, erläutert Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern und gibt praxisnahe Tipps. Wenn Sie spezifische Fragen haben oder rechtliche Unterstützung benötigen, kann ein Anwalt für Immobilienrecht helfen, Ihre Interessen zu wahren.
Was ist Stockwerkeigentum?
Stockwerkeigentum ist die schweizerische Form des Wohnungseigentums. Es wurde 1965 eingeführt, um mehr Menschen den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen – insbesondere angesichts teurer und knapper Baugrundstücke. Rechtlich betrachtet handelt es sich um Miteigentum an einem Grundstück, untrennbar verbunden mit einem Sonderrecht an bestimmten Bereichen eines Gebäudes. Einfach gesagt: Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, besitzen Sie anteilig das gesamte Grundstück und Gebäude mit, haben aber das exklusive Nutzungs- und Ausbaurecht an Ihrer Wohnung (und Ihren dazugehörigen Räumen wie Keller oder Dachboden).
In der Praxis bedeutet das, dass Ihnen Ihre Wohnung zur eigenen Nutzung gehört, während gemeinschaftliche Teile des Hauses allen Eigentümern zusammen gehören. Typische gemeinschaftliche Teile sind z.B. das Grundstück und der Garten, die Aussenfassade und das Dach, tragende Mauern, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage oder gemeinschaftliche Waschküche. Alle Eigentümer zusammen bilden die Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche sich um diese gemeinsamen Bereiche kümmert.
Begründung und Wertquote: Wie entsteht Stockwerkeigentum?
Damit Stockwerkeigentum an einem Mehrfamilienhaus entsteht, braucht es einen formellen Begründungsakt. Üblicherweise errichtet der ursprüngliche Grundeigentümer (z.B. der Bauträger) durch einen öffentlich beurkundeten Vertrag beim Notar das Stockwerkeigentum. In diesem Begründungsdokument und im Grundbuch werden die einzelnen Stockwerkeinheiten (Wohnungen) mit ihren Miteigentumsanteilen genau festgehalten. Jeder Wohnung ist ein bestimmter Bruchteil des Gesamtobjekts zugeordnet – die sogenannte Wertquote (oft in Bruchteilen oder Promillen ausgedrückt, z.B. 100/1000stel). Die Wertquote einer Einheit bestimmt maßgeblich die Stimmrechte und die Verteilung der Kosten innerhalb der Gemeinschaft.
Nach der Begründung wird für jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Als Käufer einer Stockwerkseigentumswohnung werden Sie als Stockwerkeigentümer im Grundbuch eingetragen. Ihr Miteigentumsanteil (gemäß Wertquote) ist dabei untrennbar mit dem Sonderrecht an Ihrer konkreten Wohnung verbunden. Durch die Eintragung entstehen automatisch Ihre Mitgliedschaft in der Stockwerkeigentümergemeinschaft und alle damit verbundenen Rechte und Pflichten.
Sonderrecht: Was gehört dem einzelnen Eigentümer?
Der Kern des Stockwerkeigentums ist das Sonderrecht an der eigenen Einheit. Dieses Sonderrecht bedeutet, dass Sie Ihre Wohnung ausschließlich nutzen und innen frei gestalten dürfen. Sie können Ihre Räume einrichten oder umbauen, Wände versetzen, die Küche oder das Bad nach Ihren Wünschen renovieren etc., solange Sie dabei nicht die Gebäudestruktur oder gemeinschaftliche Teile beeinträchtigen. Beispielsweise dürfen keine tragenden Wände entfernt werden, da dies die Statik des gesamten Gebäudes gefährden würde. Auch Änderungen, die die äußere Erscheinung des Hauses verändern (z.B. neue Fensterformate oder eine andere Balkonbrüstung), können Sie nicht eigenmächtig vornehmen – hierfür bräuchten Sie die Zustimmung der Gemeinschaft.
Zum Sonderrecht gehört in der Regel die eigentliche Wohnung inklusive der Innenräume sowie allfällige private Nebenräume, die Ihnen zugeordnet sind (etwa ein Kellerabteil, Estrich oder Hobbyraum). Nicht vom Sonderrecht erfasst sind hingegen alle Gebäudeteile und Flächen, die nicht eindeutig Ihrer Wohnung zugeteilt wurden – diese fallen ins Gemeinschaftseigentum. So gehört zum Beispiel ein Gartenanteil, Parkplatz oder die Dachterrasse oft nicht automatisch zum Sonderrecht einer einzelnen Wohnung, sofern nicht ausdrücklich ein Sondernutzungsrecht vereinbart wurde.
Sondernutzungsrecht vs. Sonderrecht:
Ein Sondernutzungsrecht kann vereinbart werden, wenn ein eigentlich gemeinschaftlicher Teil des Grundstücks ausschließlich von einem bestimmten Eigentümer genutzt werden darf. Typische Beispiele sind ein zugewiesener Gartenanteil bei einer Erdgeschosswohnung, ein bestimmter Autoabstellplatz oder eine allein genutzte Terrasse. Der wichtige Unterschied: Das Sondernutzungsrecht gibt zwar ein exklusives Nutzungsrecht, aber das betreffende Objekt (z.B. der Gartenboden oder Parkplatz) bleibt im gemeinschaftlichen Eigentum. Änderungen an solchen Bereichen darf der Nutzungsberechtigte ebenfalls nicht ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer vornehmen. Die Details regelt meist das Reglement (dazu gleich mehr).
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft und das Reglement
Mit dem Kauf einer Wohnung im Stockwerkeigentum werden Sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft aller Stockwerkeigentümer trägt die Verantwortung für die Bewirtschaftung, Instandhaltung und Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft. Um das Zusammenleben und die Verwaltung verbindlich zu regeln, erstellt man idealerweise ein Stockwerkeigentumsreglement (auch Gemeinschaftsordnung genannt). In diesem Reglement werden die wichtigsten Rechte und Pflichten aller Eigentümer festgehalten, insbesondere:
Benutzungsregeln für gemeinschaftliche Anlagen und Flächen (z.B. Garten, Spielplatz, Besucherparkplätze, Treppenhaus). Oft gilt: Gemeinschaftseinrichtungen dürfen von allen entsprechend ihrer Zweckbestimmung frei genutzt werden, jedoch ohne die Rechte der anderen zu verletzen.
Hausordnung und Verhaltensregeln für das Zusammenleben (z.B. Ruhezeiten, Putzpläne, Regelungen zur Haustierhaltung, zum Grillieren auf dem Balkon etc.).
Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung: Das Reglement kann festlegen, welche Mehrheiten für Entscheidungen nötig sind. Gesetzlich ist unterschieden zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen mit unterschiedlichen Zustimmungserfordernissen. In der Praxis wird im Reglement beispielsweise geregelt, mit welcher Mehrheit Sanierungen beschlossen werden oder wie der Verwaltungsrat/Ausschuss gewählt wird.
Verteilung der Kosten: Falls von der gesetzlichen Verteilung nach Wertquoten abgewichen werden soll (etwa weil gewisse Teile nur einzelne Eigentümer betreffen), kann dies im Reglement geregelt sein.
Erneuerungsfonds: Oft enthält das Reglement Bestimmungen darüber, ob ein Erneuerungsfonds gebildet wird und wie viel alle jährlich einzuzahlen haben.
Das Reglement ist rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen. Gibt es kein spezielles Reglement, gelten automatisch die entsprechenden Artikel des Zivilgesetzbuches (Art. 712a – 712t ZGB) und die allgemeinen Regeln des Miteigentums (Art. 646 ff. ZGB). Ein einmal beschlossenes Reglement ist für alle Eigentümer bindend – auch für jene, die später eine Wohnung kaufen. Daher ist es ratsam, sich das Reglement vor dem Kauf genau anzusehen.
Neben dem Reglement existiert meist eine Hausordnung für den Alltag. Sie regelt praktische Fragen des Zusammenlebens (zum Beispiel Reinigungs- oder Schneeräumdienste, Waschplan für die Waschküche, Nutzung von Gemeinschaftsräumen) und dient der gegenseitigen Rücksichtnahme.
Rechte und Pflichten im Überblick
Als Stockwerkeigentümer genießen Sie zum einen private Rechte an Ihrer Wohnung, haben zum anderen aber Pflichten gegenüber der Gemeinschaft:
Private Rechte:
Sie dürfen Ihre Wohnung selbst nutzen, vermieten oder anderweitig darüber verfügen (Verkauf, Belehnung etc.), soweit vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Innerhalb der Wohnung können Sie frei gestalten, wie oben beschrieben. Zudem haben Sie ein Stimmrecht bei Beschlüssen der Gemeinschaft (meist entsprechend Ihrer Wertquote, sofern das Reglement nichts Abweichendes vorsieht).
Pflichten gegenüber der Gemeinschaft:
Jeder Wohnungseigentümer muss seinen Anteil zu den Kosten des Unterhalts und Betriebs der gemeinschaftlichen Teile leisten. Übliche gemeinschaftliche Kosten sind z.B. Ausgaben für den Unterhalt von Dach, Fassade oder Lift, für Gartenpflege, Hauswartung, Gebäudeversicherung, Strom für Allgemeinbereiche oder Heizkosten (bei zentraler Heizung). Diese laufenden Kosten werden meistens nach Wertquote auf alle verteilt, außer es gibt spezifische Regelungen (das Gesetz sieht z.B. vor, dass ein Eigentümer nicht für einen gemeinschaftlichen Teil zahlen muss, den er gar nicht oder kaum nutzt – etwa einen Lift, wenn seine Wohnung im Erdgeschoss liegt, vgl. Art. 712h ZGB).
In der Praxis zahlen Stockwerkeigentümer jährlich oder halbjährlich Akontobeiträge auf ein gemeinschaftliches Konto ein, aus dem der Verwalter die Rechnungen für Unterhalt und Betrieb begleicht. Am Jahresende gibt es eine Abrechnung, und eventuell zu viel gezahlte Beiträge werden zurückerstattet oder zu wenig gezahlte nachgefordert. Sollte während des Jahres unerwartet mehr Geld benötigt werden (z.B. für eine Reparatur), können Sonderbeiträge erhoben werden.
Erneuerungsfonds:
Um größere Renovationen (wie etwa eine Dachsanierung oder den Ersatz der Heizungsanlage) finanzieren zu können, richten viele Gemeinschaften einen Erneuerungsfonds ein. Dort werden über Jahre finanzielle Reserven angespart. Gesetzlich ist ein solcher Fonds nicht zwingend vorgeschrieben, aber sehr sinnvoll. Die meisten Reglemente sehen daher vor, dass alle Eigentümer jährlich einen bestimmten Betrag (oft ein Prozentsatz des Gebäudewerts, z.B. 0,3–0,5%) in den Fonds einzahlen. Reicht der Fonds für eine große Sanierung nicht aus, müssen die Eigentümer die fehlenden Kosten anteilig nachschiessen.
Wichtig zu wissen: Das Geld im Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft, nicht den einzelnen Personen. Beim Verkauf einer Wohnung geht der Anteil am Fonds auf den Käufer über (man kann ihn im Kaufvertrag ausweisen, aber nicht separat herausverlangen).
Verwaltung und Versammlung:
Die Gemeinschaft bestellt in der Regel einen Verwalter (dies kann ein externer Immobilienbewirtschafter oder ein Miteigentümer sein), der die laufende Verwaltung übernimmt: Er kümmert sich z.B. um Offerten für Reparaturen, das Einziehen der Beiträge, die Buchhaltung und das Einberufen der jährlichen Eigentümerversammlung. In der Eigentümerversammlung treffen alle Eigentümer gemeinsam Entscheidungen über größere Ausgaben, Bauvorhaben, Änderungen am Reglement, Wahl des Verwalters usw. Hier gilt es, demokratisch Lösungen zu finden. Mehrheitlich gefasste Beschlüsse sind für alle Eigentümer verbindlich – auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben oder neu hinzugekommen sind.
Nachbarliches Zusammenleben:
Da man in einem Mehrfamilienhaus Tür an Tür mit seinen Nachbarn lebt, sind gegenseitige Rücksichtnahme und Kompromissbereitschaft wesentliche Pflichten. Jeder Eigentümer muss sich an die Hausordnung und an behördliche Vorschriften (z.B. Nachtruhezeiten der Gemeinde) halten. Man darf Gemeinschaftsbereiche nicht einfach eigenmächtig zweckentfremden – beispielsweise keine persönlichen Gegenstände dauerhaft im Treppenhaus abstellen oder ohne Erlaubnis den Vorgarten umgestalten. Umgekehrt muss man aber auch normale Alltagsgeräusche und Eigenheiten der Nachbarn akzeptieren (etwa Kinderlärm zu erlaubten Zeiten, Musizieren innerhalb der Ruhezeiten, Küchengerüche).
Ein harmonisches Verhältnis zahlt sich aus: Viele Entscheidungen – etwa bauliche Änderungen, die das Gebäude betreffen – erfordern die Zustimmung der Miteigentümer. Es lohnt sich also, Konflikte im Keim zu ersticken und bei Unstimmigkeiten das Gespräch zu suchen.
Praxisbeispiele:
Wenn im Reglement zum Beispiel Haustiere (Hunde, Katzen etc.) verboten sind, darf ein neuer Eigentümer nicht einfach einen Hund halten – er ist an diese Vereinbarung gebunden. Oder wurde in der letzten Versammlung eine teure Fassadensanierung beschlossen, kann ein neu eintretender Eigentümer die Entscheidung nicht mehr rückgängig machen und muss seinen Kostenanteil dafür tragen.
Solche Beispiele zeigen, wie wichtig es ist, vor dem Kauf einer Wohnung alle Unterlagen zu prüfen: Reglement, Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen, Budget und Stand des Erneuerungsfonds. So wissen Sie, welche Regeln gelten und welche finanziellen Belastungen eventuell auf Sie zukommen.
FAQ: Häufige Fragen zum Stockwerkeigentum
Was bedeutet Stockwerkeigentum?
Stockwerkeigentum bezeichnet eine besondere Form des Eigentums an Immobilien: Man ist Miteigentümer eines Grundstücks (und Gebäudes) und hat gleichzeitig das Sonderrecht, eine bestimmte Wohnung darin exklusiv zu nutzen und auszugestalten. Umgangssprachlich entspricht Stockwerkeigentum dem Besitz einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Worin unterscheidet sich Stockwerkeigentum von gewöhnlichem Miteigentum?
Im gewöhnlichen Miteigentum (z.B. wenn mehrere Personen gemeinsam ein Haus besitzen) gehört jedem ein ideeller Anteil am ganzen Objekt, ohne ausschließliche Nutzungsrechte – alles wird gemeinschaftlich genutzt oder per Vereinbarung aufgeteilt. Beim Stockwerkeigentum hingegen hat jeder Eigentümer neben dem Anteil am Gesamtgrundstück ein Sonderrecht an einer bestimmten Einheit (Wohnung). Dieses Sonderrecht macht den großen Unterschied: Es erlaubt die alleinige Nutzung eines abgegrenzten Teils des Gebäudes, was beim normalen Miteigentum so nicht vorgesehen ist.
Wer zahlt was beim Stockwerkeigentum?
Jeder Stockwerkeigentümer zahlt die Kosten für den Unterhalt der eigenen Wohnung selbst. Gemeinschaftliche Kosten – also Ausgaben für gemeinsames Eigentum wie Dachreparaturen, Heizöl, Wartung des Lifts, Treppenhausreinigung, Gartenpflege etc. – werden grundsätzlich von allen Eigentümern getragen. Die Verteilung richtet sich meist nach den Wertquoten der Wohnungen (Größe/Wert der Einheit). Es gibt wenige Ausnahmen: Nutzt ein Eigentümer einen gemeinschaftlichen Teil gar nicht oder kaum (z.B. Erdgeschossbewohner den Aufzug), kann das berücksichtigt werden. Will sich ein Eigentümer nicht an einer luxuriösen baulichen Verbesserung beteiligen, muss er das grundsätzlich auch nicht (ebenso kann bei nützlichen Verbesserungen ein Opt-out möglich sein, wenn die Maßnahme in einem Missverhältnis zum Wert seines Anteils steht). Details zu solchen Abweichungen werden im Reglement oder durch Beschluss der Gemeinschaft festgelegt. Im Normalfall gilt jedoch: Alle zahlen gemäß ihrem Anteil für alle gemeinschaftlichen Ausgaben.
Ist ein Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum vorgeschrieben?
Nein, das Gesetz schreibt einen Erneuerungsfonds nicht zwingend vor. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann jedoch mit Mehrheitsbeschluss einen solchen Fonds einrichten – und tut das in der Praxis fast immer. Ein Erneuerungsfonds ist sehr sinnvoll, um für künftige große Ausgaben (wie die Erneuerung von Dach, Heizung, Fassade) vorzusorgen. Ohne Fonds müssten diese Kosten schlagartig von den Eigentümern bezahlt werden, was finanzielle Engpässe verursachen kann. Daher empfehlen Experten regelmäßige Beiträge aller Eigentümer in einen gemeinsamen Erneuerungsfonds. Die genaue Höhe und Modalitäten werden üblicherweise im Reglement festgelegt.
Welche Nachteile oder Herausforderungen hat Stockwerkeigentum?
Beim Stockwerkeigentum genießen Sie zwar die Vorteile eines eigenen Heims, allerdings mit einigen Einschränkungen gegenüber einem alleinstehenden Eigenheim. Entscheidungen über das Gebäude können Sie nicht allein treffen, sondern müssen sie mit Ihren Miteigentümern abstimmen. Das erfordert Kompromissbereitschaft – unterschiedliche Meinungen zu Renovationen, Hausordnung oder Finanzen können zu Konflikten führen. Zudem sind Sie von den Nachbarn abhängig: Wenn einzelne Eigentümer ihren Pflichten (z.B. Zahlungen) nicht nachkommen oder sich querstellen, kann das Probleme für alle verursachen. Auch die Gestaltungsfreiheit ist etwas begrenzter – man kann nicht jeden Umbau oder jede Änderung nach Belieben vornehmen, solange man Teil eines gemeinschaftlichen Gefüges ist. Mit einer guten Kommunikation und klaren Regeln lassen sich diese Herausforderungen aber meist bewältigen.
Hinweis: Stockwerkeigentum ist ein komplexes Rechtsgebiet. Dieser Artikel bietet einen Überblick in vereinfachter Form und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Anliegen – sei es beim Kauf einer Eigentumswohnung, bei Streitigkeiten in der Stockwerkeigentümergemeinschaft oder bei Unklarheiten zum Reglement – kann Ihnen ein erfahrener Anwalt für Immobilienrecht wertvolle Unterstützung bieten.